Da li je vlasnik ili zakupac odgovoran za sigurnost od požara? Ko treba da plati za jednog vlasnika ili zakupca Ko je stanodavac?
Prilikom iznajmljivanja prostora, sasvim je prirodno da zakupac uživa sve prednosti civilizacije, uključujući i komunalne usluge kao što su struja, voda, kanalizacija, plin, toplina. Ali u kojim slučajevima zakupac ima obavezu da plati takve usluge upravljačkoj organizaciji koja pruža komunalije (u daljem tekstu Izvođač)?! Hajde da to shvatimo.
Prema opštem pravilu člana 210. Građanskog zakonika Ruske Federacije (u daljem tekstu: Građanski zakonik Ruske Federacije), vlasnik snosi teret održavanja imovine koju posjeduje. Mogu se napraviti i druge odredbe zakon ili ugovor.
Kako je utvrđeno članom 249 Građanskog zakonika Ruske Federacije, svaki učesnik u zajedničkom vlasništvu dužan je, srazmjerno svom udjelu, sudjelovati u plaćanju poreza, naknada i drugih plaćanja na zajedničku imovinu, kao iu troškovima. njegovog održavanja i očuvanja.
Prema dijelu 1. člana 39. Zakona o stanovanju Ruske Federacije (u daljem tekstu: Zakon o stanovanju Ruske Federacije), vlasnici prostorija u stambenoj zgradi snose teret troškova održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi.
Dakle, vlasnik nestambenog prostora koji se nalazi u stambenoj zgradi, po direktnom uputstvu zakona, dužan je da snosi troškove održavanja zajedničke imovine.
Tačka 2 čl. 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da je zakupac dužan snositi troškove održavanja zakupljene imovine, osim ako zakonom ili ugovorom o zakupu nije drugačije određeno. Međutim, zakonodavac ne precizira šta se odnosi na te troškove za svaku konkretnu vrstu imovine.
S obzirom na to da su odredbe navedenog člana dispozitivne, stranke imaju pravo da samostalno odrede ko će snositi troškove plaćanja komunalnih i drugih troškova održavanja imovine tako što će ugovorom o zakupu ugovorom o zakupu ugovoriti uslove plaćanja tih usluga.
Na osnovu stava 3 člana 308 Građanskog zakonika Ruske Federacije, obaveza može stvoriti prava za treća lica u odnosu na jednu ili obje strane samo u slučajevima predviđenim zakonom, drugim propisima ili sporazumom strana. Istovremeno, sadašnja zakonska regulativa ne sadrži pravila koja podrazumijevaju obavezu zakupca da plaća komunalne usluge trećem licu koje ih pruža (pružaocu ovih usluga kojeg zastupa društvo za upravljanje ili RZS).
Međutim, u praksi se nerijetko javlja situacija kada nesavjesni stanar iz samo njemu znanih razloga ne ispuni ugovorenu obavezu i izbjegne sklapanje ugovora sa davaocem komunalnih usluga. Šta da radi društvo za upravljanje kada u nestambenom prostoru zakupac zapravo troši režije, a dug za plaćanje samo raste u aritmetičkoj progresiji, a osim toga, ovog stanara se ne može naći tokom dana...
U sudskoj praksi postoje dva pristupa rješavanju ovog pitanja.
Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije je Rezolucijom br. 13112/12 od 21. maja 2013. godine došao do zaključka da pošto klauzula. 2, član 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije reguliše isključivo pravne odnose između strana u ugovoru o zakupu, te stoga ne može biti osnov za nastanak obaveze zakupca da plati troškove održavanja zakupljene imovine u korist treća lica. Budući da je obaveza zakupca prema ovom članu utvrđena u odnosu na stanodavca, koji ima pravo zahtijevati izvršenje radnji navedenih u njemu, odgovarajuće pravilo može se primijeniti, posebno, u nagodbi između zakupca i stanodavca kako bi se da nadoknadi troškove koje je imao za plaćanje komunalnih računa.
Dodatni ugovor uz ugovor o upravljanju o plaćanju komunalnih troškova od strane zakupca koji učestvuje u njegovom potpisivanju, kojim bi se potvrdila volja svih strana u transakciji da zakupac ispuni ovu obavezu i promijenilo pravilo utvrđeno članom 210. Građanskog zakonika. , nije predočen sudu.
Dakle, naplata troškova komunalija od strane suda od kompanije kao zakupca prostorija ne može se priznati kao odgovarajuća normama materijalnog prava.
Prezidijum Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije u Rezoluciji br. 17462/13 od 4. marta 2014. godine u predmetu broj A40-128959/12 obrazložio je da Prema opštem pravilu, članu 210. Građanskog zakonika Ruske Federacije, vlasnik snosi teret održavanja imovine koju posjeduje. Inače može biti predviđeno zakonom ili ugovorom. Prema Vrhovnom arbitražnom sudu Ruske Federacije, zakon ne nameće direktno takav teret zakupcu. Navedena obaveza zakupca takođe ne može proizaći iz ugovora o zakupu, jer se ugovorom reguliše odnos između vlasnika i zakupca. Na osnovu toga, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije je došao do zaključka da se neplaćanjem za pružene komunalne usluge vlasnik neopravdano obogatio na račun organizacije za snabdevanje resursima (član 1. člana 1107. Građanskog zakonika). Ruske Federacije) i dužan je da nadoknadi troškove stvarno pruženih usluga.
Takođe, Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije je primetio da je, na osnovu klauzule 2 čl. 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije, po pravilu, troškove održavanja imovine, uključujući troškove komunalnih usluga, snosi zakupac. Međutim, obaveza ne stvara obaveze za lica koja u njoj ne učestvuju kao stranke (član 3. člana 308. Građanskog zakonika Ruske Federacije).
Čini se da u ovoj situaciji odgovornost za neispunjavanje obaveze održavanja imovine snosi zakupac na zakupodavca - vlasnika imovine, a ne na organizaciju koja snabdeva resurse. Dakle, ako zakupac nije sklopio ugovor sa ovom organizacijom u svoje ime, onda nije dužan platiti ovoj organizaciji za pružene usluge, uprkos činjenici da je bio njihov potrošač.
Sličan zaključak je naknadno doneo Vrhovni sud Ruske Federacije u pregledu sudske prakse br. 2 (2015) (odobren od strane Prezidijuma Vrhovnog suda Ruske Federacije 26. juna 2015. godine).
U Pregledu sudske prakse Vrhovnog suda Ruske Federacije br. 2 (2015) izneto je gledište o nemogućnosti nametanja plaćanja komunalnih troškova zakupcu u nedostatku sporazuma između isporučioca komunalnih usluga. i zakupac:
"… Na osnovu drugog stava tačke 3 čl. 308 Građanskog zakonika Ruske Federacije, obaveza može stvoriti prava za treća lica u odnosu na jednu ili obje strane samo u slučajevima predviđenim zakonom, drugim pravnim aktima ili sporazumom strana. Građanski zakonik Ruske Federacije i drugi zakoni ne sadrže pravila o nastanku, na osnovu ugovora o zakupu nestambenih prostorija, obaveze zakupca da plaća komunalne usluge trećoj strani koja pruža njih (pružalac komunalnih usluga, organizacija za snabdevanje resursima).
Obaveza zakupca da održava imovinu u dobrom stanju, obavlja rutinske popravke o svom trošku i snosi troškove održavanja imovine (klauzula 2 člana 616 Građanskog zakonika Ruske Federacije) uspostavlja se u odnosima sa zakupodavcem, a ne sa pružaocem komunalnih usluga ili organizacijom za snabdevanje resursima koja nije strana u ugovoru o zakupnini.
Pružalac komunalnih usluga (organizacija za snabdijevanje resursima), u nedostatku ugovora zaključenog s njim, nema mogućnost kontrole nad tim koja osoba zapravo koristi nestambeni prostor, uključujući i na osnovu ugovora o zakupu.
Dakle, u nedostatku sporazuma između zakupca nestambenog prostora i pružaoca komunalnih usluga (organizacije za snabdijevanje resursima), zaključenog u skladu sa važećim zakonodavstvom i uslovima ugovora o zakupu, obaveza plaćanja takvih usluga leži na vlasnik (zakupodavac) nestambenog prostora.”
Dakle, nakon što je u ugovoru o zakupu predvidio uslov o obvezi zakupca da samostalno zaključi ugovor sa davaocem komunalnih usluga i pod uslovom zaključivanja navedenog ugovora sa davaocem komunalnih usluga, zakupac ima pravo da direktno plaća utrošene komunalne usluge. provajderu.
- Prije objavljivanja navedenih odluka Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije, sudovi su zauzeli potpuno suprotan stav, smatrajući da se plaćanje komunalnih usluga koje potroši zakupac nestambenih prostorija u stambenoj zgradi može izvršiti naplaćeno od zakupca koji nije zaključio ugovore sa davaocem komunalnih usluga suprotno ugovoru o zakupu, a za koji je predviđen uslov da zakupac plati komunalne usluge ili obaveza zakupca da sklopi ugovore sa svojim dobavljačima (Rešenje Federalna antimonopolska služba Uralskog okruga od 10. oktobra 2011. godine br. F09-5983/11 u predmetu br. A50-25363/10, Rešenje Federalne antimonopolske službe Dalekoistočnog okruga od 1. avgusta 2011. godine N F03 -3273/ 2011. u predmetu br. A51-15108/2010).
Trenutno se sudovi rukovode činjenicom da sadržaj ugovora o zakupu kojim je propisana obaveza zakupca da sklopi ugovor sa komunalnim pružaocem usluga za isporuku komunalnih resursa sam po sebi ne nameće obavezu zakupcu da automatski plaća ove usluge. Ako on, naravno, zaključi takve ugovore, to će vlasnika nestambenih prostorija osloboditi obaveze da snosi troškove plaćanja komunalija.
Uzimajući u obzir slučaj br. A03-16138/2015, Arbitražni sud Zapadnosibirskog okruga je Rešenjem br. F04-3452/2016 od 09.02.2016. odbio da udovolji zahtevima RZS-a za naplatu od vlasnika utrošenu električnu energiju zbog činjenice da je obaveza plaćanja resursa na javnoj organizaciji koja je kao zakupac sklopila samostalni ugovor o snabdijevanju energijom sa RZS-om i stvarno je potrošila električnu energiju.
« Istovremeno, odbacujući argumente tužioca (organizacije za snabdevanje resursima) o neusaglašenosti osporenih sudskih akata sa pravnim stavom izraženim u Reviziji br. 2 (2015), .... je neodrživ, budući da se stav koji je u njima dat o obavezi vlasnika, a ne zakupca da plaća komunalije, važi i za druge situacije osim u ovom slučaju, odnosno za slučajeve kada između zakupca i vlasnika lokala postoji samo zaključen ugovor o zakupu sa ili bez uvjeta plaćanja sredstava od strane zakupca energetskim organizacijama, ali istovremeno i od strane organizacije za snabdijevanje resursima (u direktnom obliku upravljanja stambenom zgradom) ili Organizacija koja upravlja stambenom zgradom i zakupac nemaju ugovor o snabdijevanju resursima (obavljanje komunalija), prema kojem bi zakupac preuzeo obavezu prema ovim organizacijama da plati primljena sredstva.
Objašnjenja navedena u Pregledu br. 2 (2015) data su uzimajući u obzir zaključak Predsjedništva Vrhovnog suda Ruske Federacije da je pružalac javnih usluga (organizacija za snabdijevanje resursima), u nedostatku sporazuma zaključenog između on i zakupac, nema mogućnost da vrši kontrolu nad kojim licem stvarno koristi nestambeni prostor, uključujući i na osnovu ugovora o zakupu.
Zaključenjem samostalnog ugovora o snabdijevanju energijom broj 3472 sa trećim licem, tužilac je upoznat sa stvarnim korisnikom nestambenog prostora, u odnosu na čiju potrošnju energije, kao pretplatnik tužioca, potonji. vrši odgovarajuću kontrolu.”
S poštovanjem, Evgenia Semenova.
Podjela troškova između vlasnika i zakupca, kao i pravila za zaključivanje ugovora o zakupu zgrada koje se koriste u stambene svrhe, regulisane su Zakonom br. 392/78 i Građanskim zakonikom.
Da bismo bolje razumjeli koje troškove mora platiti vlasnik nekretnine, a koje zakupac, osvrnimo se na važeću zakonsku regulativu.
Plaćanje za registraciju ugovora
Troškovi registracije ugovora o zakupu dijele se podjednako između obje strane. To znači da vlasnik plaća svojih dospjelih 50% troškova upisa ugovora, a zakupac preostalih 50%.
Troškovi etažiranja i računi za komunalije
Obavezu plaćanja troškova etažiranja, kao što su račun za električnu energiju utrošenu rasvjetnim tijelima na stepeništu stambene zgrade ili lifta, rasvjetu javnih površina, njihovo grijanje i sl., u cijelosti plaća lice koje ih koristi, tj. stanar.
Naravno, i račune za pružanje osnovnih usluga (voda, struja, plin i telefon) u potpunosti plaćaju i oni koji iznajmljuju nekretninu.
Ako računi stignu u prebivalište vlasnika, a ne zakupcu, a vlasnik sam izvrši uplatu, prethodno obavijestivši zakupca iznos, ovaj ima pravo zahtijevati predočenje računa kao dokaz traženog iznosa. i izvršena uplata.
Plaćanje treba izvršiti na vrijeme, jer u slučaju neplaćanja, ako neizmireni iznos premašuje iznos uplaćenog depozita, stanodavac ima pravo raskinuti ugovor sa zakupcem i pristupiti njegovom deložaciji.
Ponekad, međutim, neki vlasnici iznajmljuju zgradu uz naknadu koja uključuje i troškove etažiranja. Ova činjenica je dogovorena sa zakupcem i uvijek je navedena u ugovoru o zakupu. I u ovom slučaju, međutim, zakon reguliše maksimalni iznos plaćanja: ako zakupac koristi usluge u prevelikim količinama, vlasnik može raskinuti i ugovor o zakupu.
Da ne bi bilo zabune, udruženja za zaštitu potrošača su 2014. godine sastavila detaljan spisak stavki troškova etažiranja koje se nalaze u većini ugovora o zakupu, navodeći koje treba platiti zakupac, a koje vlasnik nekretnine, te kada finansijski teret pogađa obje strane. Dokument je zaveden u Poreskoj inspekciji pod brojem 8455/3 od 30.04.2014.
Troškovi održavanja imovine
Građanski zakonik predviđa da troškove održavanja i/ili popravke nekretnine plaća ili vlasnik ili zakupac, u zavisnosti od situacije.
Na primjer, ako se kotao u kući pokvari ili je krov oštećen, vlasnik kuće mora ih zamijeniti. Stoga se može reći da vlasnik mora preuzeti odgovornost za sve potrebne popravke zbog dotrajalosti ili nezgode, općenito, osim ako je šteta nastala krivnjom zakupca.
Zakup je kada sporazumom obe strane i uz plaćanje nečija (zakupodavca) imovina - zgrada, prostorije, kancelarija, mašine, oprema - privremeno pređe u posed i ličnu upotrebu drugog lica ili grupe lica (zakupaca). Zakupac i najmodavac su strane u ugovoru, kojim se određuju sva prava i obaveze, kolika će biti zakupnina, kada treba da se plaća i koliko dugo se prostor iznajmljuje. To su fizička ili pravna lica. Ali koji je koji i koja je razlika?
Ko je stanodavac
Jedna strana u ugovoru o zakupu je zakupodavac. To je lice koje daje u zakup drugom licu prostor/opremu/zemljište koje sam posjeduje ili kojim upravlja. Kao zakupodavci mogu djelovati državne ili komercijalne organizacije, kao i fizička lica starija od 18 godina.
Interes stanodavca je u prihodu od zakupnine koji je primljen na vrijeme, jer je zakupnina koju zakupac mora platiti za njega jedan od izvora prihoda. Međutim, on rizikuje da:
- zakupljena imovina će preći u posed zakupca bez dozvole stanodavca;
- zakupljena imovina će postati vlasništvo zakupca;
- iznajmljeno zemljište ili prostorije će biti pokvarene ili oštećene tokom zakupa;
- će dobiti kaznu zbog činjenice da je zakupac oštetio susjednu parcelu koja pripada drugom vlasniku;
- objekti na zakupljenom zemljištu će biti oštećeni ili uništeni tokom zakupa;
- neće moći da povrati zakupljenu imovinu nakon isteka zakupa.
Stoga, prije iznajmljivanja bilo koje nekretnine, stanodavac mora proučiti zakupca. U suprotnom će se izložiti rizicima.
Obaveze najmodavca:
- obezbijediti odgovarajuće stambene prostore za iznajmljivanje;
- pobrinuti se za komunalne usluge (kiriju i pretplatu plaća najmodavac, a struju i međugradske telefonske razgovore plaća zakupac).
Prava stanodavca
Zakupodavac ima pravo:
- da zaključi ugovor o zakupu, obnovi ga (kada istekne utvrđeni rok) i odbije da ga zaključi;
- dogovoriti ako zakupac traži od drugih ljudi da se usele;
- ponuditi zakupcu iznos zakupnine (ne može se mijenjati bez saglasnosti druge strane);
- da raskine ugovor o zakupu;
- zahtijevati od zakupca da se pridržava svih pravila korištenja stambenog prostora, da na vrijeme izvrši plaćanje i napusti prostor po isteku zakupa;
- provjeriti stanje prostorija u svakom trenutku (mora se dogovoriti sa zakupcem).
Ko je podstanar
Druga strana u ugovoru o zakupu je zakupac. Ovo je fizičko ili pravno lice koje preuzima odgovornost za iznajmljenu imovinu na određeni period (naveden u ugovoru). Nakon potpisivanja ugovora o zakupu sa zakupodavcem - vlasnikom zakupljene nekretnine - zakupac dobija pravo posjedovanja i korištenja zemljišta/prostora/opreme za vrijeme trajanja zakupa. Ispada da je, u stvari, zakupac zakupac, a ugovor o zakupu je zakup imovine.
U slučaju iznajmljivanja prostora, zakupci se smatraju pravnim licima. U slučaju iznajmljivanja stambenog prostora od strane pojedinca, koristi se koncept „stanara“, a ne „stanara“.
Ko može biti podstanar? To može biti svaka osoba koja plaća zakupninu za korištenje prostora/imovine.
Prema pravnoj formulaciji riječi „zakupac“, to je strana u ugovoru o zakupu koja je preuzela zakupljenu nekretninu pod uslovom da će je ekonomično i hitno koristiti, a po isteku roka imovina će biti vraćena. vlasniku. Kao zakupci mogu biti:
- vlada/zadruga/društvena organizacija;
- državljanin stariji od 18 godina;
- grupa građana.
Dešava se da se formiraju stanarske organizacije koje djeluju kao pravna lica i uživaju svoja prava. Njihovo stvaranje je dobrovoljno.
Koje druge vrste stanara postoje?
Uz sve to, zakupac ima obaveze i prava. Oni su regulisani građanskim i stambenim zakonom i moraju biti navedeni u ugovoru o zakupu.
Obaveze stanara
Kada se zakupni ugovor sklapa između stanodavca i zakupca, obje strane moraju znati svoje odgovornosti. Zakupac mora:
- Platite ugovoreni iznos najma tačno na vreme, bez odlaganja. U suprotnom ćete morati platiti kaznu za kašnjenje u plaćanju (ovo je također navedeno u ugovoru o zakupu). Ako kasnite sa više od dvije uplate zakupnine, najmodavac može raskinuti zakup (on ima pravo na to). A ako zakupac ne plati sve dugove, stanodavac ga može tužiti.
- Održavati imovinu primljenu u vlasništvo za vrijeme trajanja zakupa u ispravnom stanju. Za sigurnost prostora/opreme je odgovoran zakupac, a ako je njegovom krivnjom prilikom korištenja predmet bio oštećen, pretučen (u slučaju opreme), ili zapušten (u slučaju prostorija), zakupcu će biti potrebno da nadoknadi stanodavcu nastalu štetu. Ukoliko je objekat potpuno uništen ili pokvaren (oprema), zakupac će morati platiti cjelokupnu tržišnu vrijednost objekta.
- Po isteku roka zakupa vratite nekretninu zakupodavcu-vlasniku. Ako se to ne dogodi, u najboljem slučaju, stanar će jednostavno morati da plati kaznu, u najgorem će stvar ići na sud, jer stanodavac u ovom slučaju ima pravo da ode tamo.
Prava stanara
Pored svojih obaveza, zakupac mora biti svjestan koja prava ima:
- koristiti prostorije/nekretninu tokom perioda zakupa;
- steći vlasništvo nad objektom koji je pogodan za korištenje i koji u potpunosti ispunjava karakteristike navedene u ugovoru o zakupu.
- useliti bračnog druga i djecu mlađu od 18 godina u iznajmljeni prostor (druga lica mogu useliti samo po dogovoru sa stanodavcem);
- ako stanodavac sam raskine ugovor o zakupu (bez saglasnosti zakupca i pod uslovom da ništa nije prekršio), prima punu naknadu.
Video o ugovoru o zakupu nekretnine
Dakle, zakupodavac daje nekretninu u zakup, a zakupac koristi ovu nekretninu na određeno vreme pod uslovima poštovanja pravila i blagovremenog plaćanja.
