Keď je schôdza platná. Podrobný návod ako uskutočniť valné zhromaždenie vlastníkov bytového domu. Výsledky hlasovania

Stabilná práca správcovskej organizácie do značnej miery závisí od správneho priebehu valného zhromaždenia vlastníkov bytových domov. Sporné rozhodnutia valných zhromaždení vlastníkov sa už stali bežnou praxou. Právnici uviazli v procesoch, ktoré niekedy trvajú roky; vedúci riadiacich organizácií nervózne sledujú proces; je nepravdepodobné, že by iniciátori valných zhromaždení ešte niekedy súhlasili s tým, že budú iniciátormi; a vlastníkov priestorov, ktorí sa zúčastnili na schôdzi, už nebaví, že hlasovali (buď sú predvolaní na súd, alebo požiadaní o podpísanie ďalších dokumentov).

Podľa odseku 7 listu Ministerstva výstavby Ruska z 5. októbra 2017 č. 35851-EC/04 pri posudzovaní rozhodnutia vlastníka na uznanie za právoplatné je potrebné vychádzať z toho, či uvedené rozhodnutie umožňuje identifikovať osoba, ktorá sa zúčastnila hlasovania, a potvrdiť vôľu tejto osoby na programe valného zhromaždenia vlastníkov priestorov.

Odvolací rozsudok Moskovského mestského súdu zo dňa 14.08.2017 vo veci č. 33-31916/2017 súd vyhovel nárokom na uznanie za nezákonné a nevyvoláva právne následky rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov, pretože iniciátori schôdze - žalovaní porušili postup pri zvolaní a konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov bytového domu, neupovedomili všetkých vlastníkov priestorov v dome o schôdzi a programe, schôdzu uskutočnili v r. neprítomnosť uznášaniaschopnosti, a preto sú rozhodnutia zhromaždenia neplatné.

Na zhrnutie výsledkov hlasovania musí byť vytvorená sčítacia komisia. Otázka jeho vytvorenia je zaradená do programu valného zhromaždenia. Zloženie sčítacej komisie navrhuje iniciátor valného zhromaždenia a schvaľuje ho zhromaždenie.

V súlade s časťou 3 čl. 45 bytového zákonníka Ruskej federácie je valné zhromaždenie vlastníkov priestorov príslušné (je uznášaniaschopné), ak sa na ňom zúčastnili vlastníci priestorov alebo ich zástupcovia s viac ako 50 % hlasov z celkového počtu hlasov.

Rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o otázkach, o ktorých sa hlasuje, sa prijímajú väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov prítomných na zhromaždení, s výnimkou otázok uvedených v odseku 1.1 časti 2. článku 44 Kódexu bývania Ruskej federácie (prijatého viac ako päťdesiatimi percentami hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome) a ustanoveného v odsekoch 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 časti 2 článku 44 Kódexu bývania Ruskej federácie (ktoré sa prijímajú najmenej dvojtretinovou väčšinou z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome ).

V prípade neprítomnosti a osobnej schôdze, uznášaniaschopnosť na rozhodovanie o bodoch programu zisťuje sčítacia komisia na základe počtu hlasov uvedených v rozhodnutiach vlastníkov doručených pred ukončením hlasovania. Dátum ukončenia hlasovania vlastníkov sa musí zhodovať s dátumom v správach o OSS.

Rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome je zdokumentované v protokole (časť 1, článok 46 zákonníka o bývaní Ruskej federácie). Zápisnica z valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytových domoch musí spĺňať Požiadavky na vyhotovenie zápisnice z valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytových domoch. Nariadením Ministerstva výstavby Ruska z 25. decembra 2015 č. 937/pr).

Zápisnica z valného zhromaždenia sa vyhotovuje písomne ​​v lehote stanovenej valným zhromaždením, najneskôr však do 10 dní po valnom zhromaždení (odsek 2 Požiadaviek schválených nariadením Ministerstva výstavby Ruska z decembra 25, 2015 číslo 937/pr. Táto objednávka obsahuje aj vzorový formulár protokolu OSS).

V zápisnici z valného zhromaždenia by mal byť uvedený názov dokumentu, dátum a evidenčné číslo zápisnice, dátum, miesto konania valného zhromaždenia, názov obsahu zápisnice, obsah zápisnice, program rokovania. , prítomnosť uznášaniaschopnosti, počet hlasov o každej otázke, miesto (adresa) uloženia zápisnice, zoznam žiadostí (ak je uvedený v obsahovej časti protokolu). Zápisnicu podpisuje predseda, tajomník schôdze a členovia sčítacej komisie (čl. 22 ods. 6 ods. 15 ods. 7 metodických odporúčaní schválených nariadením Ministerstva výstavby Ruska zo dňa 31. júla 2014 411/pr, bod 4, oddiel II požiadaviek N 937/pr).

Povinné prílohy k protokolu sú:

    oznámenie o konaní valného zhromaždenia, na základe ktorého sa valné zhromaždenie koná;

    register doručovania správ o konaní najbližšieho valného zhromaždenia vlastníkov priestorov;

    register účastníkov najbližšieho valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome;

    oznámenie o rozhodnutiach prijatých na najbližšom valnom zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome;

    splnomocnenia zástupcov vlastníkov bytových domov.

Originály rozhodnutí a zápisníc z valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome je povinný predložiť správcovskej organizácii ten, na podnet ktorého bolo valné zhromaždenie zvolané, najneskôr do desiatich dní od konania valného zhromaždenia (časť 1 článku 46 Kódexu bývania Ruskej federácie). Správcovská organizácia je zase povinná zaslať prijaté originály týchto rozhodnutí a protokolu (do piatich dní odo dňa prijatia) orgánu štátneho bytového dozoru (na uloženie na tri roky).

Podľa časti 6 čl. 46 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie má vlastník priestorov v bytovom dome právo odvolať sa na súde proti rozhodnutiu valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v danej budove v rozpore s požiadavkami tohto kódexu. šesť mesiacov odo dňa, keď sa uvedený vlastník o rozhodnutí dozvedel alebo mal dozvedieť.

Každý vie, že od júla 1991, konkrétne s príchodom zákona „o privatizácii bytového fondu v Ruskej federácii“, sa mnohí Rusi začali postupne stávať vlastníkmi svojich domovov.

S prechodom na nový status vlastníka má každý obyvateľ nové príležitosti

Ide o skutočnú účasť na regulácii života vášho bytového domu. A jedným z hlavných typov takejto účasti a kontroly nad procesmi prebiehajúcimi v dome je, že obyvatelia majú právo výber spôsobu správy bytového domu.

To znamená, že teraz sa môžu kolektívne rozhodnúť, či chcú, aby ich dom bol aj naďalej obsluhovaný štátnou bytovou službou - alebo, ak im takáto služba z nejakého dôvodu nevyhovuje, môže sa rozhodnutie skupiny vlastníkov zmeniť v prospech voľby akákoľvek súkromná spoločnosť atď. - a také rozhodnutie padne na valnom zhromaždení vlastníkov.

V tomto článku sa však nebudeme dotýkať otázky organizácie HOA. Povedzme si najprv, ako podľa bytového poriadku, tj. v súlade so zákonom, akékoľvek kolektívne rozhodnutia musia v zásade robiť vlastníci. Pretože v konečnom dôsledku to, či sa to alebo ono rozhodnutie zrealizuje a či sa dá úplne zrealizovať, závisí od toho, ako správne sa všetko urobí a formalizuje. A prvá vec, ktorú na to potrebujete vedieť:

Správnym orgánom každého bytového domu je valné zhromaždenie vlastníkov bytov

Postup konania takéhoto stretnutia je prísne upravený zákonom. (Časť 1 článku 44 Kódexu bývania Ruskej federácie). Iniciátorom schôdze môže byť ktorýkoľvek vlastník alebo správcovská organizácia, no ako ukazuje prax, najlepšie je, ak sa v dome objaví iniciatívna skupina vlastníkov zložená z obyvateľov bytového domu, ktorá bude následne koordinovať všetky spoločné práca na dome.

Preto by ste v dome mali najprv zhromaždiť tím rovnako zmýšľajúcich ľudí - iniciatívnu skupinu. Majú právo vstúpiť len vlastníkov nehnuteľností na bývanie a jeho zloženie môže pozostávať najmenej z piatich osôb. Do takejto skupiny sa oplatí zahrnúť ľudí, ktorí majú právne, ekonomické vzdelanie a manažérske pracovné skúsenosti, keďže táto činnosť zahŕňa prípravu dokumentov, vedenie úradných záležitostí súvisiacich s činnosťou celej domácnosti a jej servisných organizácií, ako aj ako komunikácia s rôznymi druhmi predstaviteľov správnych riadiacich orgánov na rôznych úrovniach.

Úlohou iniciatívnej skupiny je správne organizovať spoločenstvo vlastníkov

aby mohli reálne ovplyvňovať život domu, v ktorom bývajú, a ich spoločné kolektívne rozhodnutia by mali právnu silu.

Podľa zákona sa koná valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome ročne počas druhého štvrťroka, po ohlasovacej. Môže sa uskutočniť aj mimoriadne zhromaždenie obyvateľov – na konkrétny podnet toho či onoho – ako už bolo uvedené vyššie.

Kde sa začína proces organizovania schôdze vlastníkov?

Ak ste sa teda rozhodli, kto bude súčasťou iniciatívnej skupiny vlastníkov vášho domu, musíte najskôr zorganizovať stretnutie. Určuje navrhovaný program tohto zhromaždenia a prerokúva aj podrobnosti o konaní valného zhromaždenia vlastníkov: jeho dátum, čas a miesto. Prvá oficiálna schôdza vlastníkov sa musí konať osobne, t.j. „spoločnou prítomnosťou vlastníkov priestorov“, ako je uvedené v bytovom zákone.

Výsledkom rokovania iniciatívnej skupiny by mal byť protokol, v ktorom by mal byť sformulovaný zámer zorganizovať a uskutočniť valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome. Tento protokol musí tiež uvádzať:

  • forma budúcej schôdze (osobné, neprítomné, osobné a neprítomné hlasovanie);
  • miesto a čas jeho konania;
  • zoznam problémov, o ktorých sa bude diskutovať.

Zároveň je veľmi dôležité čo najpresnejšie sformulovať zoznam otázok plánovaných na prerokovanie, pretože počas samotnej schôdze už nebude možné meniť program, to znamená, že vlastníci nebudú môcť urobiť rozhodnutia o otázkach, ktoré iniciatívna skupina vopred neplánovala a neurčila.

Takže - rozhodli ste sa, vybrali ste si iniciatívnu skupinu zastupujúcu záujmy domu,Členovia skupiny sa spojili a najprv dostali od správcovskej organizácie register vlastníkov priestorov, ktorý by mal zahŕňať všetkých vlastníkov privatizovaných bytov v budove s uvedením oblasti priestorov, ktoré obývajú. Vypracovali sme oznámenia na základe počtu vlastníkov, v ktorých by malo byť uvedené:

  • informácie o iniciátorovi (iniciátoroch) tohto stretnutia;
  • forma schôdze (osobná schôdza alebo hlasovanie v neprítomnosti);
  • dátum, čas, miesto stretnutia;
  • ak sa schôdza bude konať formou hlasovania v neprítomnosti (a to je možné len v prípade, že predchádzajúce sa už konalo osobne) - dátum ukončenia prijímania rozhodnutí vlastníkov o otázkach, o ktorých sa hlasuje;
  • miesto alebo adresu, na ktorú sa majú posielať dokumenty obsahujúce takéto rozhodnutia;
  • program stretnutia;
  • postup oboznámenia sa s informáciami a (alebo) materiálmi, ktoré budú prezentované na tomto stretnutí;
  • miesto alebo adresu, kde si ich možno pozrieť.

Iniciátor schôdze, iniciatívna skupina, musí vlastníkov priestorov o konaní schôdze informovať najneskôr 10 dní pred určeným termínom. A teda v stanovenej lehote musí byť každému vlastníkovi zaslané oznámenie o konaní valného zhromaždenia.

Na tento účel sa riadia ustanoveniami časti 4 čl. 45 Kódexu bývania Ruskej federácie môžete konať rôznymi spôsobmi:

2) odovzdať list proti podpisu každému vlastníkovi priestorov;

3) umiestniť oznámenie o konaní zhromaždenia v priestoroch tohto domu, určených rozhodnutím valného zhromaždenia vlastníkov a prístupných všetkým vlastníkom priestorov.

Ako usporiadať valné zhromaždenie vlastníkov?

Ako správne viesť stretnutie - túto otázku si ľudia kladú pomerne často. A ešte častejšie sa konajú stretnutia, ktoré majú len zdanie... Ľudia vyjdú napríklad na nádvorie a začnú diskutovať, kričia jeden cez druhého, naliehavé problémy, často sa zároveň vidia. po prvý raz... Kto hovorí hlasnejšie, je ten v podvedomej úrovni, ostatní ho vnímajú ako Hlavná… A kým, kedy a za akých okolností bol tento náčelník ako taký zvolený – a či bol vôbec zvolený – na to nikto ani nepomyslí. Obyvatelia niekedy ani nevedia, s kým týmto spôsobom komunikujú: s vlastníkmi, s nájomníkmi bytov, dokonca aj s niečími dočasnými nájomníkmi...

A potom, po tomto stretnutia objaví sa istý papier, nie je jasné, na základe čoho a ako bol napísaný... A ľudia si myslia, že je to tak zápisnice z ich stretnutia…

Je dobré, keď sa takéto udalosti týkajú niektorých miestnych všeobecných potrieb domácnosti. No zohnali peniaze, no, nainštalovali, postavili, opravili... Spravidla v takýchto prípadoch nikoho nezaujímajú takéto kolektívne rozhodnutia.

A ak, povedzme, potrebujete urobiť naozaj osudové rozhodnutia- aj pre každého majiteľa aj pre dom ako celok? Alebo - zrazu sa jeden z ľudí, ktorý vôbec nerozumie tomu, čo sa deje a prečo sa to nazýva schôdza vlastníkov, ukáže, že s niečím v týchto rozhodnutiach nesúhlasí?...

Vtedy sa ukazuje, že takéto verejné zhromaždenia a ich kolektívne snahy sú jednoducho márne: nemajú žiadnu právnu silu a nechávajú ľudí len v ilúzii, že sa kolektívne oficiálne o niečom rozhodli a teraz môžu pokojne spávať... A toto je tu hlboká mylná predstava.

Štandardná forma na uskutočnenie osobnej schôdze vlastníkov priestorov v bytovom dome je nasledovná:

Ak je kvórum, teda ak po všetkých vyššie uvedených úkonoch vykonaných iniciatívnou skupinou vlastníkov sa zvyšní vlastníci ich bytov dostavili na schôdzu resp. ich zákonných zástupcov a účastníkov schôdze nebolo menej ako 51 percent z celkového počtu vlastníkov bývajúcich v dome, schôdza sa môže začať. A aby sa zistilo, či je uznášaniaschopné na rokovaní osobne, tzv vzhľadový list.

teda Každý vlastník, ktorý príde na schôdzu, musí organizátorom predložiť svoj doklad, ktorá ho identifikuje, ako aj doklad potvrdzujúci vlastníctvo obytného priestoru, ktorý obýva. Ak sa na schôdzi zúčastňuje zástupca vlastníka, musí mať aj úradný doklad potvrdzujúci toto právo. Zvyčajne ide o formálne splnomocnenie overené notárom.

Takéto splnomocnenie na hlasovanie musí obsahovať údaje o zastupovanom vlastníkovi priestorov a jeho zástupcovi (meno, bydlisko alebo miesto, údaje o pase). Tento dokument musí byť vypracovaný v súlade s požiadavkami odsekov 4 a 5 čl. 185 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie alebo overené notárom (časť 2 článku 48 zákonníka o bývaní Ruskej federácie).

Všetky tieto údaje sa zapisujú do vzhľadového listu, kde sa musí podpísať každý majiteľ, ktorý príde.

Pred začiatkom stretnutia jej organizátori rátajú, koľko majiteľov sa prihlásilo a ktoré podiely na spoločných majetkových právach oni majú. Zároveň je počet hlasov, ktoré má každý vlastník na valnom zhromaždení v pomere k jeho podielu v práve spoločného vlastníctva spoločnej veci. Rovnaký podiel sa teda určí každému vlastníkovi tak, že sa plocha priestorov (na základe jeho listu vlastníctva) vydelí súčtom plôch bytových a nebytových priestorov v dome podľa technického pasu domu.

Musíme si uvedomiť, že na zohľadnenie skutočnej plochy bytových a nebytových priestorov vášho domu je potrebné používať informácie iba o tých priestoroch, ku ktorým sú vlastnícke práva zapísané v štátnom registri. Práve jeho informácie sú považované za prioritné v prípade, že sa náhle vyskytnú nejaké nezrovnalosti v dokladoch obyvateľov.

Ako prakticky vypočítať podiel každého vlastníka?

Predstavme si, že v dome je napríklad desať bytov s rozlohou 30 m2. To znamená, že celková plocha týchto bytov je 300 m2. V tomto prípade bude podiel každého bytu vo vlastníctve spoločnej nehnuteľnosti:

Navyše, ako ste si všimli, podiel sa nepočíta v percentách, ale v podieloch. (Je však jasné, že podiel napr. 0,1 zodpovedá 10 %).

Aby bolo rozhodnutie schôdze neskôr považované za zákonné, je dôležité, aby sa vyzbierala viac ako polovica, najlepšie dve tretiny hlasov všetkých vlastníkov bytových priestorov podľa obytnej plochy, ktorú obývajú. To znamená, že v tomto prípade sa neberie do úvahy len počet ľudí, ktorí hlasovali, ale konkrétne počet metrov štvorcových obytnej plochy.

To znamená, že pre správne počítanie hlasov je dôležité poznať celkovú plochu všetkých obytných priestorov v dome, ako aj to, koľko percent z celkového čísla je jeden meter štvorcový. A výsledné percento sa vynásobí rozlohou bytu vo vlastníctve majiteľa. Potom musíte vypočítať, aké percento metrov štvorcových sa zúčastnilo hlasovania a ako boli hlasy rozdelené v dôsledku toho, a výpočet sa vykonáva samostatne pre každú otázku v programe schôdze. Väčší percentuálny podiel na hlasovaní má teda vlastník napríklad trojizbového bytu ako vlastník jednoizbového bytu.

Preto hlavný dokument každého vlastníka, určenie plochy miestnosti, ktorú zaberá jeho Osvedčenie o vlastníctve priestorov.

Takže - konečne sa začalo valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome

Najprv sa volí: predseda schôdze, jeho tajomník na spísanie zápisnice, sčítacia komisia na sčítanie výsledkov hlasovania (určí sa jej počet a personálne zloženie). Toto sú povinné procesné normy. A potom sa diskutuje už len o zostávajúcich bodoch programu, ktorý sa končí hlasovaním.

Zápisnice zo schôdze vlastníkov a ich rozhodnutia musia byť uložené na adrese, ktorá musí byť tiež určená rozhodnutím takejto schôdze. A v každom rozhodnutí vlastníka, ktoré je v podstate výsledkom celého postupu opísaného vyššie, musia byť uvedené tieto informácie:

  • o osobe, ktorá sa zúčastnila hlasovania;
  • o doklade potvrdzujúcom jeho vlastníctvo;
  • o rozhodnutí tejto osoby o každej otázke na programe, vyjadrenom v znení „za“, „proti“ alebo „zdržal sa“ (časť 3 článku 48 Kódexu bývania Ruskej federácie).

A nakoniec, v súlade s Kódexom bývania Ruskej federácie, kópie rozhodnutia zo schôdze a jej zápisnice musia byť odovzdané správcovskej spoločnosti, ktorá je tiež povinná do piatich dní od prijatia týchto dokumentov, poslať ich Štátnej bytovej inšpekcii na uskladnenie na obdobie troch rokov.


Teraz dúfame, že po prečítaní tohto článku už neurobíte ďalšie chyby v tejto nie práve jednoduchej záležitosti – organizovaní legitímne schôdze vlastníkov priestorov v bytovom dome. A ak máte ešte nejaké otázky, napíšte ich do komentárov a my na ne určite odpovieme.

Ministerstvo výstavby a bývania a komunálnych služieb vyzýva správcovské organizácie (RO), aby sa nepúšťali do svojvôle, ale aby riešenie dôležitých otázok zverili do rúk vlastníkov bytových a nebytových priestorov v bytových domoch s viacerými bytmi. V roku 2017 zostali požiadavky na formy samosprávy rovnaké: orgánom príslušným na rozhodovanie o organizácii správy bytových domov zostáva valné zhromaždenie vlastníkov (GMS).

Zapojením obyvateľov do správy bytových domov sa zlepší kvalita údržby domov, úroveň komfortu a bezpečnosti života v mestách.

Len tak je možné zaručiť ochranu zákonných práv a záujmov vlastníkov a správcovské spoločnosti zaviesť efektívnu správu bytových domov.

O akých otázkach hlasuje OSS?

V súlade s časťou 2 článku 44 Kódexu bývania Ruskej federácie sa na stretnutí riešia otázky týkajúce sa správy bytových domov:

  • vykonávanie veľkých opráv a rekonštrukcií spoločného majetku;
  • výstavba prístavieb, prístavieb, iných budov, stavieb, stavieb na území pridelenom k ​​domu;
  • vytvorenie a riadenie kapitálového fondu opráv;
  • získavanie úverov a pôžičiek na opravy a stavebné práce;
  • stanovenie limitov na užívanie pozemku, na ktorom bytový dom stojí;
  • vypracovanie pravidiel užívania spoločného majetku vlastníkmi a nájomcami vstavaných a pripojených nebytových priestorov;
  • výber spôsobu ovládania domu;
  • vykonávanie bežných opráv spoločného majetku vrátane výmeny a montáže zariadení hromadného merania, montáž bezdrôtových dispečerských systémov pre odpočty z meračov energií.

V druhom prípade sa odporúča zapojiť generálneho dodávateľa do prípravy a vykonania environmentálneho hodnotenia. Dodávatelia majú záujem dostať objednávku, preto poskytnú podrobné informácie o svojej práci alebo službách, ktoré pomôžu účastníkom stretnutia urobiť správne rozhodnutie.

Aké sú požiadavky na vedenie OSS v roku 2017?

Zasadnutie sa považuje za platné, ak bolo pripravené a uskutočnené s prihliadnutím na všetky náležitosti a hlavne, ak boli správne zdokumentované výsledky hlasovania.

Frekvencia OSS

Podľa časti 1 článku 45 Kódexu bývania Ruskej federácie sa OSS vykonáva najmenej raz ročne - v druhom štvrťroku nasledujúceho roka po vykazovaní. Ďalšiu lehotu na konanie zhromaždenia je možné ustanoviť hromadným rozhodnutím vlastníkov priestorov. Toto by malo byť zdokumentované v zápisnici z jedného z predtým uskutočnených OSS.

Mimoriadne OSS môže byť zvolané kedykoľvek na podnet ktoréhokoľvek vlastníka priestorov v budove alebo správcovskej organizácie. O jej zvolaní je iniciátor schôdze povinný upovedomiť všetkých vlastníkov priestorov v bytovom dome najneskôr 10 dní pred predpokladaným termínom jej konania.

Oznámenie účastníkov OSS o jej konaní

Článok 45 Kódexu bývania RF stanovuje, že oznámenie o OSS musí byť zaslané každému vlastníkovi priestorov doporučenou poštou. Prax však ukazuje, že najlepšie je doplniť list o súpis príloh. V tomto prípade si vlastníci, ktorí sa nezúčastnili na OSS, predovšetkým tí, ktorí prenajímajú byty a nebytové priestory, nebudú vedieť svoju neúčasť vysvetliť nesprávnym oznámením.

DÔLEŽITÉ! V súlade s odsekom 1 článku 165 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa oznámenie považuje za doručené aj v prípadoch, keď bolo vlastníkovi doručené, ale nebolo mu doručené alebo sa s ním adresát neoboznámil.

Ak sa schôdza koná v neprítomnosti alebo v neprítomnosti, obálka s oznámením musí obsahovať formuláre rozhodnutí o prerokúvaných otázkach a všetky informácie potrebné na prijatie rozhodnutia.

Kvórum

Konkrétne požiadavky na OSS sú určené otázkami, o ktorých sa hlasuje, a týkajú sa kvóra – počtu vlastníkov, ktorí sa zúčastnili na schôdzi a počtu hlasov „za“ potrebných na prijatie rozhodnutia.

  1. Organizačné otázky všeobecného charakteru vyžadujú viac ako 50 % hlasov.
  2. Otázky týkajúce sa veľkých opráv, rekonštrukcie bytových domov a výstavby na území prideleného pozemku - 2/3 hlasovali „za“.
  3. Na rozhodnutie o zmenšení spoločného majetku v bytovom dome v dôsledku jeho rekonštrukcie, prestavby alebo prestavby je potrebný jednomyseľný súhlas vlastníkov.

Formy konania valného zhromaždenia

Valné zhromaždenie sa môže konať osobne, v neprítomnosti a v neprítomnosti. Posledné uvedené je ustanovené federálnym zákonom č. 176-FZ z 29. júna 2015 „o zmene a doplnení Zákona o bývaní Ruskej federácie“. Táto inovácia bola vynútená: prax vykonávania OSS ukázala, že je zriedkavé, aby sa niekomu podarilo zhromaždiť všetkých vlastníkov priestorov v určenom čase na konkrétnom mieste.

Osobné stretnutie

Koná sa za spoločnej prítomnosti všetkých účastníkov stretnutia na určitom mieste a v stanovenom čase, aby sa prediskutovali otázky programu a prijali sa o nich rozhodnutia.

Neprítomné hlasovanie

Vykonáva sa v prípadoch, keď sa na zasadnutí osobne nedosiahlo kvórum potrebné na prijatie rozhodnutia. Predstavuje odovzdanie rozhodnutí vlastníkov priestorov v bytovom dome k prerokúvanej problematike, vyhotovené na papieri a spečatené vlastnoručnými podpismi, iniciátorovi (iniciatívnej skupine) OSS. Ak je vlastníkom právnická osoba, podpis sa spečatí pečiatkou organizácie.

Je potrebné rešpektovať práva každého vlastníka priestorov v dome bez ohľadu na to, či ide o súkromnú osobu alebo právnickú osobu a rozhodovať na valnom zhromaždení.

Michail Men, minister výstavby a bývania a komunálnych služieb Ruskej federácie

Čiastočná účasť na OSS

Vykonáva sa po etapách alebo paralelne formou priamej osobnej účasti a hlasovania v neprítomnosti. Znamená to možnosť pre vlastníkov priestorov v bytových domoch osobne diskutovať o otázkach, o ktorých sa hlasuje, a súčasne odovzdávať rozhodnutia v neprítomnosti podané v stanovenej lehote.

Uznášaniaschopnosť takejto schôdze sa určí ako celok na základe jej výsledkov, najskôr však po uplynutí lehoty, počas ktorej musia účastníci hlasovania v neprítomnosti predložiť svoje rozhodnutia.

Môžu vlastníci napadnúť výsledky OSS?

Valné zhromaždenie je hlasovaním o otázkach uvedených v programe a vždy sa nájdu takí, ktorí budú proti rozhodnutiu prijatému väčšinou hlasov. Asi budú chcieť protestovať. Je dôležité mať na pamäti, že v prípade absencie vyššieho orgánu môže rozhodnutie prijaté na OCC zrušiť iba súd.

Podľa odseku 6 článku 46 Kódexu bývania RF môžu byť výsledky schôdze napadnuté a vyhlásené za neplatné v týchto prípadoch:

  • bol porušený stanovený postup oznamovania vlastníkov priestorov o mieste a čase nadchádzajúceho stretnutia;
  • rozhodnutie OSS nezodpovedá uvedenej agende;
  • pri sčítavaní hlasov účastníkov schôdze boli zistené nezrovnalosti;
  • boli porušené požiadavky na požadovaný počet hlasov;
  • rozhodnutie bolo prijaté v rozpore s požiadavkami;
  • informácie o počte hlasov patriacich niektorému z účastníkov OSS sú skreslené;
  • oznámenie o stretnutí bolo vypracované nesprávne;
  • právomoci vlastníkov priestorov nie sú certifikované alebo certifikované nesprávne;
  • účastníci stretnutia nedostali informácie potrebné na prijatie rozhodnutia;
  • ak je iniciátorom zhromaždenia správcovská spoločnosť, s ktorou nie je uzatvorená zmluva o výkone správy bytového domu.
V ktorejkoľvek z vyššie uvedených situácií má vlastník priestorov právo odvolať sa proti rozhodnutiu OSS na súde do šiestich mesiacov odo dňa oboznámenia sa s protokolom. Ale len v prípade, ak by sa na schôdzi nezúčastnil, hlasoval proti prijatému rozhodnutiu a ak by samotné rozhodnutie zasahovalo do jeho oprávnených majetkových záujmov.

Ak hlasovanie žalobcu nemohlo ovplyvniť výsledky OSS, zistené porušenia sú bezvýznamné a prijaté rozhodnutie nespôsobuje žiadateľovi priame straty, súd má právo ponechať napadnuté rozhodnutie v platnosti.

Ako formalizovať rozhodnutia

Rozhodnutie OSS je dôležitým dokumentom, ktorý má právne následky. Ak to nie je správne formalizované, stretnutie môže byť považované za nezákonné. Preto je potrebné pri jeho príprave dôsledne dodržiavať požiadavky vyhlášky Ministerstva výstavby zo dňa 25.12.2015 č.937/pr „O schválení Požiadaviek na vyhotovenie zápisníc z valných zhromaždení vlastníkov priestorov. v bytových domoch“. V opačnom prípade je vysoká pravdepodobnosť, že prijaté rozhodnutie bude vyhlásené za neplatné a nezáväzné.


Poriadok ministerstva výstavby okrem náležitostí vyhotovenia zápisnice určuje maximálnu lehotu, v ktorej musí byť zápisnica vyhotovená: desať kalendárnych dní odo dňa zasadnutia. Okrem toho by iniciátori stretnutia mali pamätať na potrebu umiestniť všetky dokumenty súvisiace s OSS do GIS Bývanie a komunálne služby.

Ak sa preukáže, že protokol bol sfalšovaný, vznikne za to trestnoprávna zodpovednosť.

Andrey Chibis, námestník ministra výstavby a bývania a komunálnych služieb Ruskej federácie

OSS na realizáciu expedičného systému meracích zariadení

Potreba dodržiavať 261-FZ a 209-FZ spôsobuje bolesti hlavy manažérom správcovských spoločností a HOA. Podľa zákona musí byť každý byt v dome vybavený meračmi vody/elektriny. Podľa federálneho zákona 261-FZ musia obyvatelia sami platiť za inštaláciu a náklady na merače - nie všetci vlastníci s tým súhlasia.

Ak vezmeme existujúce riešenia, potom môžeme nainštalovať najlacnejšie merače a upokojiť sa. Ale lakomec vždy platí dvakrát! Budete si musieť najať samostatných inšpektorov, ktorí budú chodiť od dverí k dverám a zapisovať výsledky. Obyvatelia na takéto návštevy nereagujú dobre a v 30 % prípadov ani neotvoria dvere.

Ak prinútite majiteľov, aby poslali svedectvo sami, určite na to zabudnú. Treba im to neustále pripomínať telefonicky alebo mailom. Používajte automatizovaný systém na monitorovanie a účtovanie energetických zdrojov (ASCAE). Toto riešenie minimalizuje ľudskú účasť, no výrazne zvyšuje kontrolu.

Niektoré výhody ASKUE pre predsedov správcovských spoločností/spoločenstiev vlastníkov bytov:

  • End-to-end meranie vody/elektriny - hneď vidíte, kto má „gumený“ byt;
  • Váš vlastný osobný účet, kde sú všetky čítania online;
  • E-mailových neplatičov je možné odpojiť jedným kliknutím;
  • Údaje sa nahrajú do tabuľky, ktorú možno odoslať do GIS Housing and Communal Services, 1C, EIRT;
  • Nie je potrebné čakať na údaje od obyvateľov, nie sú potrebné žiadne „pochôdzky“.

Presviedčame majiteľov

Účelom stretnutia je presvedčiť viac ako 50% vlastníkov o potrebe realizácie.

Tu sú argumenty pre obyvateľov:

  • Zníženie ODN na 1,5-3%. Ako to bolo: zaplatíte 500 rubľov za elektrinu a ďalších 300 za jednu. Týchto 300 rubľov sa vyberá od neplatičov a „gumových“ bytov, kde sa norma počíta na 1 registrovaného vlastníka, ale v byte žije v skutočnosti 10 ľudí. Tieto „abnormálne“ výdavky sú rozdelené medzi všetkých obyvateľov. S ASKUE sa to nestane, pretože neplatiči sú okamžite viditeľní na vašom osobnom účte – nič vám to neprejde.
  • Nie je potrebné púšťať do domu cudzích ľudí.
  • Nie je potrebné odpisovať a odosielať namerané hodnoty sami - zariadenie automaticky odošle všetko.

Okrem toho im ukážte výsledky výpočtu na kalkulačke návratnosti. Tu je kalkulačka spotreby vody a tu je kalkulačka spotreby elektriny.

Veľa napovedia čísla, v priemere sa systém zaplatí za 9 mesiacov. Tieto argumenty stačia na to, aby sa 50 % tých, ktorí súhlasia, rozhodlo. Tí, ktorí nesúhlasia, majú plné právo platiť podľa normy. Ak hovoríme o merači na ODPU, môžete vytvoriť odkaz na kód bývania:

Rozhodnutia a zápisnice z valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome sú úradnými listinami ako listiny osvedčujúce skutočnosti, ktoré so sebou prinášajú právne následky v podobe uloženia zodpovednosti vlastníkom priestorov v bytovom dome vo vzťahu k spoločnej nehnuteľnosti v tomto dome. .
Bytový zákon, 188-FZ, čl. 46

Mimochodom, tu je niekoľko ďalších výhod automatizovaného odosielania pre správcovské spoločnosti a spoločenstvá vlastníkov bytov:

  • okamžité upozornenie operátora na rušenie prevádzky meracích zariadení (bez magnetov!);
  • Účtovníčka bude mať všetky údaje po ruke do 25.;
  • Hodinová štatistika spotreby online – pozrite si ukážku svojho osobného účtu;
  • pripojenie do 2 000 000 v okruhu 10 km bez nutnosti dokupovania základnej stanice, opakovačov a uzlov.

Systém STRIZH využíva technológiu LPWAN s dosahom 10 km, bez koncentrátorov a opakovačov.

Bezdrôtový rozvod vody a elektriny v bytových domoch

V pokračovaní článku.

Správnym orgánom v bytovom dome je zhromaždenie všetkých vlastníkov bytov. Robí kľúčové rozhodnutia týkajúce sa spoločný majetok

Stretnutie môže iniciovať ktorýkoľvek vlastník priestorov v bytovom dome. Toto ustanovenie je zakotvené v odseku 2 čl. 45 Zákonníka bývania Ruskej federácie. Spravidla sa z vlastníkov vytvára iniciatívna skupina. Jeho členovia stanovujú agendu a riešia organizačné záležitosti.

Prvé stretnutie

Na základe ustanovenia čl. 45 Kódexu bývania Ruskej federácie sa všetky stretnutia, s výnimkou záverečného výročného stretnutia, považujú za mimoriadne. Pred zvolaním stretnutia sa koná predbežné stretnutie iniciatívnej skupiny. Vstup do nej majú len majitelia priestorov MKD.

Na prvom stretnutí skupiny sa stanoví program valné zhromaždenie vlastníkov bytového domu, deň a adresu podujatia. Musí to byť zorganizované osobne. Inými slovami, všetci vlastníci sa musia zúčastniť.

Na základe výsledkov stretnutia iniciatívnej skupiny je vypracovaný protokol. Vyjadruje úmysel držať ho a označuje jeho umiestnenie. Zápisnica obsahuje aj zoznam problémov, ktoré sa majú prerokovať, a ďalšie dôležité body.

Dôležité body

Rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov bytového domu možno prijať len v tých otázkach, ktoré sú premietnuté do programu rokovania. Stretnutie nemá právo diskutovať o iných problémoch alebo meniť zoznam problémov. Zodpovedajúce predpisy sú obsiahnuté v článku 46 LC.

Berúc do úvahy túto skutočnosť, pri príprave programu stretnutia je potrebné čo najpresnejšie formulovať otázky navrhované na diskusiu.

Predtým uskutočnenie valného zhromaždenia vlastníkov bytového domu je potrebné získať informácie o obyvateľoch a oblastiach, ktoré obývajú. Tieto informácie si môže iniciatívna skupina vyžiadať od správcovskej spoločnosti.

Oznámenie

Pre zabezpečenie uznášaniaschopnosti je potrebné zaslať každému obyvateľovi oznámenie o nadchádzajúcom zasadnutí. V oznámení by sa malo uviesť:

  • Informácie o osobách, ktoré iniciovali konanie.
  • Forma stretnutia.
  • Miesto, čas, dátum alebo deň, kedy sa končí prijímanie rozhodnutí vlastníkov priestorov o otázkach, o ktorých sa má hlasovať, adresa, na ktorú sa majú preniesť (ak sa schôdza koná v neprítomnosti).
  • Pravidlá oboznamovania sa s materiálmi (informáciami), ktorých predloženie sa očakáva na stretnutí, prípadne adresa, na ktorej je možné do nich nahliadnuť.
  • Agenda.

Spôsob oznamovania

Iniciatívna skupina musí informovať o nadchádzajúcom valné zhromaždenie vlastníkov bytového domu 10 dní pred dňom jeho konania. Obyvatelia môžu byť upozornení:

  • Doporučenými listami. Táto metóda sa považuje za najúčinnejšiu.
  • Odovzdanie oznámení každému nájomcovi proti podpisu.
  • Zverejnením inzerátu

Spolu s oznámením je vhodné zaslať obyvateľom informačné listy, ktoré budú obsahovať vysvetlenie k podstate otázok, o ktorých sa hlasuje. Takýto list možno vyvesiť aj na nástenku.

Osobné stretnutie

V určený deň sa iniciátori stretnú s obyvateľmi na určenom mieste. Obyvatelia majú právo vyslať na schôdzu svojich zástupcov. V takom prípade musia byť jeho splnomocnenia potvrdené plnou mocou.

Údaje o prítomných obyvateľoch sa zapisujú do evidenčných hárkov.

Treba povedať, že schôdzu možno považovať za platnú, ak sa jej zúčastnili vlastníci priestorov, ktorí majú spolu nadpolovičnú väčšinu hlasov z celkového počtu. Počet hlasov, ktoré môže vlastník mať, sa vypočíta v pomere k podielu na práve spoločný majetok bytového domu.

Ak z nejakého dôvodu nebolo možné dosiahnuť kvórum, je o tom vyhotovený protokol. Je podpísaná iniciatívnou skupinou.

Kľúčové postupy

Na prvom valné zhromaždenie vlastníkov bytového domu musí zvoliť predsedu, tajomníka a vytvoriť komisiu na sčítanie hlasov. Za vedenie zápisnice zodpovedá tajomník. Pri vytváraní komisie sa najskôr schvaľuje počet jej členov a potom konkrétne osoby do nej zaradené.

Oboznámenie sa s prijatými rozhodnutiami

Vlastníci sa zároveň musia rozhodnúť, na akej adrese a akým spôsobom sa budú s rozhodnutiami oboznamovať. Samozrejme, toto sa musí urobiť území bytového domu. Všetci vlastníci bytov musia mať na takéto miesto voľný prístup.

Zvyčajne bude kópia zverejnená na nástenke. zápisnica z valného zhromaždenia. Majitelia priestorov bytového domu Môžu sa však rozhodnúť, že výsledky hlasovania budú sprístupnené vo forme oznámenia zaslaného každému rezidentovi.

Ukladanie dokumentov

Bez ohľadu na formu, akou sa schôdza vlastníkov priestorov konala, dokumenty ( zápisnica z valného zhromaždenia vlastníkov bytového domu a pod.) musia byť uložené na mieste určenom obyvateľmi. Toto pravidlo určuje LCD.

Neprítomné hlasovanie

Vykonáva sa, ak valné zhromaždenie vlastníkov bytových domov nedosiahol kvórum.

Obyvatelia predkladajú na zváženie tie isté problémy, mení sa len forma rozhodovania o nich. Na realizáciu postupu sa koná stretnutie členov iniciatívnej skupiny. Pojednáva o forme oznámenia obyvateľom a postupe pri doručovaní tlačív s otázkami na hlasovanie. Na základe výsledkov stretnutia sa vyhotovuje aj protokol.

Rovnako ako v prípade osobného hlasovania, oznámenie vlastníkov sa vykonáva 10 dní pred začiatkom rozhodovania. Pri prerokovaní v neprítomnosti je vhodné zaslať každému nájomcovi oznámenie. K nej treba priložiť formulár s otázkami.

Formulár riešenia

  • Celé meno subjektu, ktorý sa zúčastňuje hlasovania.
  • Náležitosti dokladu (osvedčenia) osvedčujúceho vlastníctvo obytného priestoru v bytovom dome.

Formuláre by mali obsahovať aj polia vedľa každej otázky s možnosťami „za“, „proti“ alebo „zdržať sa“.

Príjem a spracovanie formulárov

Rozhodnutia vlastníkov o nastolených otázkach sa prijímajú na adrese uvedenej v zápisnici zo schôdze členov iniciatívnej skupiny. Na každom formulári je vhodné duplikovať miesto príjmu. Okrem toho by sa mali špecifikovať cieľové dátumy.

Spracovanie prijatých formulárov vykonáva sčítacia komisia. Po ukončení postupu sa výsledky hlasovania zverejnia.

Dizajnové vlastnosti riešení

Právny význam budú mať formuláre, v ktorých bude pre každú otázku vybraná iba jedna možnosť odpovede z uvedených. Rozhodnutia vykonané s porušením sa považujú za neplatné.

Ak formulár obsahuje viacero otázok, nedodržanie stanovených požiadaviek v súvislosti s niektorými z nich nebude mať za následok zrušenie platnosti ostatných rozhodnutí.

Výsledky sa zverejňujú podľa rovnakých pravidiel ako pri osobnom hlasovaní. Správa môže byť vyvesená na nástenke alebo zaslaná každému obyvateľovi formou listu. Výpovedná lehota je tiež 10 dní odo dňa konečného sčítania hlasov.

Ministerstvo výstavby vydalo metodické odporúčania k aplikácii ustanovení bytového poriadku. Obsahujú niekoľko príloh, ktoré poskytujú približné štandardné formuláre s otázkami, zápisnicami a inými dokumentmi vypracovanými počas stretnutí. Možno ich brať ako základ, dopĺňať, meniť v súlade s potrebami obyvateľov konkrétneho bytového domu.

O čom môžu majitelia diskutovať?

Na programe schôdze môžu byť otázky týkajúce sa výlučne MKD. Diskutovať možno najmä o:

  1. Rekonštrukcia stavby (aj s nadstavbou alebo rozširovaním), výstavba prístavieb a iných stavieb, stavby, opravy, pravidlá čerpania kapitálového fondu opráv.
  2. Výber spôsobu tvorby fondu opráv kapitálu, výška príspevku z hľadiska jeho prekročenia nad stanovené minimálne štandardy. O druhom prípade sa diskutuje, ak sú v regionálnej legislatíve stanovené vhodné ukazovatele.
  3. Výber konkrétnej osoby zodpovednej za otvorenie osobitného účtu a vykonávanie zúčtovacích transakcií s prostriedkami na ňom.
  4. Problematika získania úveru/úveru na väčšie opravy spoločenstvom vlastníkov alebo bytovým družstvom (HBC) alebo iným špecializovaným spotrebným družstvom, správcovskou organizáciou, oprávnenou osobou (ak správu vykonávajú výlučne vlastníci bytov). V tomto prípade môže valné zhromaždenie určiť potrebu záruky získaním záruky od určených zodpovedných subjektov. Majitelia rokujú o pravidlách splácania úveru z kapitálového fondu opráv, platení úrokov a nákladov na získanie záruk a ručenia.
  5. Limity využívania priľahlého územia bytového domu. Vlastníci priestorov môžu stanoviť obmedzenia pre neoprávnené osoby (v medziach zákona). Okrem toho má valné zhromaždenie právo prerokovať otázky týkajúce sa zlepšenia miestnej časti bytového domu a zdrojov finančných prostriedkov na vykonanie príslušných prác.
  6. Obmedzenia používania spoločného majetku neoprávnenými osobami. Valné zhromaždenie má právo najmä prerokovať podmienky poskytovania prvkov bytového domu na umiestnenie reklamných stavieb a uzatvárať zmluvy s firmami, ktoré ich inštalujú a prevádzkujú.
  7. Určenie osôb zodpovedných za uzatváranie zmlúv s tretími osobami o užívaní majetku bytového domu vrátane montáže a prevádzkovania reklamných stavieb za podmienok stanovených vlastníkmi bytov v dome.
  8. Otázky používania informačných alebo iných systémov, vrátane automatizovaných, pri organizovaní a vykonávaní neprítomného hlasovania, menovanie osôb zodpovedných za toto.
  9. Výber spôsobu prijímania správ oprávnenej osoby (správca schôdze) o organizácii a konaní schôdzí vlastníkov, rozhodnutia vlastníkov bytov o otázkach uvedených v hlasovacích formulároch, trvanie lehoty na prijímanie určitých rozhodnutí pri hlasovaní v neprítomnosti.
  10. Vlastníci majú právo zveriť správu HOA, správcovskej spoločnosti, alebo ju vykonávať samostatne.
  11. Otázky týkajúce sa prebiehajúcich opráv budov, inžinierskych sietí a iných prvkov bytového domu.
  12. Ostatné otázky súvisiace so zabezpečením normálneho fungovania bytových domov, pridelených bytovému komplexu v pôsobnosti riadiaceho orgánu.

Na schválenie rozhodnutí podľa bodov 1-7 sú potrebné aspoň 2/3 hlasov z celkového počtu obyvateľov zúčastnených na schôdzi. Pre ostatné otázky stačí väčšina hlasov.

Význam stretnutí

Napriek tomu, že vo väčšine prípadov je správou bytových domov poverené bytové družstvá alebo správcovská spoločnosť, spoločné prerokovanie problémov súvisiacich s fungovaním bytových domov nestráca na aktuálnosti.

Majitelia nehnuteľností riešia veľa problémov: od opráv strechy až po výstavbu hospodárskych budov. Obyvatelia si môžu sami určiť výšku príspevku na väčšie opravy. Nemalo by to byť menej ako regionálny štandard (ak je ustanovené), ale môže to byť aj viac.

Obzvlášť dôležité sú otázky týkajúce sa využitia plochy susediacej s domom. Medzi susedmi často vznikajú spory ohľadom parkovania auta a venčenia psov. Všetky tieto otázky je vhodné vyriešiť raz na valnom zhromaždení, než neustále vstupovať do konfliktov.

Majitelia si môžu spoločne a dôsledne rozdeliť povinnosti spojené s udržiavaním čistoty vo vchodoch a na schodiskách. Medzi fajčiarskymi a nefajčiarskymi susedmi často vznikajú konflikty. Na stretnutí môžu obyvatelia určiť vetraný priestor pre fajčiarov, stanoviť pravidlá umiestnenia kočíkov, bicyklov a iných vecí, ktoré sa často používajú v spoločných priestoroch.

Konečne

V poslednom čase sú ľudia aktívnejší pri riešení problémov súvisiacich s domom, v ktorom bývajú. Uskutočniť osobné stretnutie je však náročnejšie ako hlasovanie v neprítomnosti. Dôchodcovia sú spravidla pravidelnými účastníkmi, pretože nie sú zaťažení prácou a majú viac voľného času.

Valné zhromaždenia sú však potrebné. Umožňujú obyvateľom držať krok s udalosťami. Hlavná vec je vytvoriť iniciatívnu skupinu energických, aktívnych ľudí. Bolo by dobré, keby v tíme bol aj právnik. Bude sa môcť stať zástupcom obyvateľov na rôznych úradoch vrátane súdov. Toto je obzvlášť dôležité pri vykonávaní rozhodnutí týkajúcich sa fondov. Dôveryhodná osoba si musí založiť účet, na ktorom budú uložené úspory obyvateľov, uzavrieť zmluvy v mene všetkých vlastníkov s bankovou organizáciou a vykonávať platobné transakcie.

Zvyčajne v každom vchode je aktívny obyvateľ, ktorý je pripravený hájiť záujmy všetkých vlastníkov. Práve z takýchto ľudí môžete vytvoriť iniciatívnu skupinu: jedného z každého vchodu (ak ich je niekoľko). Ak je len jeden vchod, tak jeden alebo dvaja aktívni občania úplne stačia. V mnohých budovách vykonávajú správu výlučne obyvatelia. To výrazne šetrí peniaze majiteľov, pretože za to nie je potrebné platiť žiadnej tretej strane.

1. Vlastníci priestorov v bytovom dome sú povinní každoročne konať valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome. Ak valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome neurčí inak, výročné valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome sa koná v priebehu druhého štvrťroka nasledujúceho po roku, za ktorý sa podáva správa, spôsobom ustanoveným v tomto článku.

2. Valné zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, ktoré sa konajú popri výročnom valnom zhromaždení, sú mimoriadne. Mimoriadne valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome môže byť zvolané na podnet ktoréhokoľvek z týchto vlastníkov.

3. Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome je platné (je uznášaniaschopné), ak sa na ňom zúčastnili vlastníci priestorov v tomto dome alebo ich zástupcovia s viac ako päťdesiatimi percentami hlasov z celkového počtu hlasov, s výnimkou valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, konaného vo veci uvedenej v bode 4.5 časti 2 § 44 tohto zákonníka. Ak výročné valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome nie je uznášaniaschopné, musí sa konať opakované valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome. Príslušné (je uznášaniaschopné) je valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome, ktoré sa koná vo veci uvedenej v odseku 4.5 časti 2 článku 44 tohto zákonníka:

1) ak je v bytovom dome viac vchodov, ak vlastníci priestorov v tomto bytovom dome alebo ich zástupcovia s viac ako päťdesiatimi percentami hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v tomto bytovom dome získali účasť na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov v tomto bytovom dome vrátane vlastníkov priestorov v bytovom dome, vo vchode ktorého sa prevádzané priestory nachádzajú, ktorí majú viac ako dve tretiny hlasov z celkového počtu hlasov takýchto vlastníkov;

2) ak je v bytovom dome jeden vchod, ak sa na ňom zúčastnili vlastníci priestorov v tomto bytovom dome alebo ich zástupcovia, ktorí majú viac ako dve tretiny hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v tomto bytovom dome na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov v tomto bytovom dome.

3.1. Správcovská organizácia, predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov, bytové alebo bytové stavebné družstvo alebo iné špecializované spotrebné družstvo sú povinné viesť register vlastníkov priestorov v bytovom dome, ktorý obsahuje údaje umožňujúce identifikovať vlastníkov priestorov v danom bytovom dome (priezvisko, meno, priezvisko (ak existuje) vlastník priestorov v bytovom dome, celé meno a hlavné štátne evidenčné číslo právnickej osoby, ak vlastník priestorov v bytovom dome je právnická osoba, číslo priestorov v bytovom dome, ktorých vlastníkom je fyzická alebo právnická osoba), ako aj údaj o veľkosti ich podielov na práve spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti vlastníkov. priestorov v bytovom dome. Po prijatí správcovskou organizáciou, predstavenstvom spoločenstva vlastníkov bytov, bytového alebo bytového stavebného družstva, prípadne iného špecializovaného spotrebného družstva písomne ​​odvolá, vrátane odvolaní prostredníctvom systému, vlastník alebo iná osoba uvedená v tomto článku, na ktorej podnetu sa zvoláva valné zhromaždenie schôdza vlastníkov priestorov v bytovom dome, o zabezpečení registra vlastníkov priestorov v bytovom dome sú tieto osoby povinné poskytnúť vlastníkovi alebo inej osobe uvedenej v tomto článku tento register v lehote do päť dní odo dňa prijatia takejto žiadosti. Súhlas vlastníkov priestorov v bytovom dome s prenosom osobných údajov obsiahnutých v registri vlastníkov priestorov v bytovom dome, pri poskytovaní tohto registra spôsobom ustanoveným touto časťou, za účelom zvolania a organizovania tzv. valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome sa nevyžaduje.

4. Vlastník, iná osoba uvedená v tomto zákone, na podnet ktorej sa zvoláva valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome, je povinná informovať vlastníkov priestorov v tomto dome o konaní takéhoto zhromaždenia najneskôr do desať dní pred dátumom jeho konania. Oznámenie o konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome musí byť v určenej lehote zaslané každému vlastníkovi priestorov v tomto dome doporučenou zásielkou, ak rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v tomto dome nie je platné. ustanovuje iný spôsob zaslania tejto správy v písomnej forme, prípadne doručenej každému vlastníkovi priestorov v tomto dome pod podpisom alebo umiestnenej v priestoroch tohto domu, určených takýmto rozhodnutím a prístupných všetkým vlastníkom priestorov v tomto dome.

5. V oznámení o konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome musí byť uvedené:

1) informácie o osobe, na podnet ktorej sa toto stretnutie zvoláva;

2) forma konania tohto stretnutia (osobné hlasovanie, hlasovanie v neprítomnosti alebo v neprítomnosti);

3) dátum, miesto, čas konania tohto zhromaždenia alebo, ak sa toto zhromaždenie koná vo forme hlasovania v neprítomnosti, dátum uzávierky na prijímanie rozhodnutí vlastníkov o otázkach, o ktorých sa hlasuje, a miesto alebo adresu, na ktorú sa majú takéto rozhodnutia preniesť ;

4) program tohto stretnutia;

5) postup oboznámenia sa s informáciami a (alebo) materiálmi, ktoré budú prezentované na tomto stretnutí, a miestom alebo adresou, kde si ich možno pozrieť.

6. Vlastníci, ktorí majú aspoň desať percent hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome, majú právo písomne ​​požiadať správcovskú organizáciu alebo radu spoločenstva vlastníkov bytov, bytov alebo bytov. -stavebné družstvo, prípadne iné špecializované spotrebné družstvo organizovať valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome. V žiadosti o zvolanie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome musia byť formulované otázky, ktoré majú byť zaradené do programu zhromaždenia. Na žiadosť vlastníkov je správcovská organizácia, predstavenstvo spoločenstva vlastníkov bytov, bytového alebo bytového stavebného družstva alebo iného špecializovaného spotrebného družstva povinné vykonávať činnosti potrebné na konanie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytového domu do štyridsiatich piatich dní odo dňa doručenia žiadosti, najneskôr však desať dní pred dňom konania valného zhromaždenia, upovedomiť každého vlastníka priestorov v tomto dome o konaní tohto valného zhromaždenia v predpísanom termíne. spôsobom, ako aj na základe výsledkov tohto valného zhromaždenia vyhotoviť potrebné dokumenty a zabezpečiť ich oboznámenie s vlastníkmi priestorov v tomto dome predpísaným spôsobom, inštalované .

7. Na podnet správcovskej organizácie spravujúcej tento bytový dom na základe zmluvy o výkone správy možno zvolať valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome. Zároveň môže byť na programe schôdze aj otázka, ktorú tento zákonník zaraďuje do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Komentár k čl. 45 Obytný komplex Ruskej federácie

1. Na valnom zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome môže každý takýto vlastník - vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti v tomto dome prejaviť svoju vôľu ku všetkým otázkam súvisiacim so správou tohto domu, vrátane postupu pri užívaní bytu. , v ustanovených medziach nakladania a údržby spoločného majetku v dome, a tým uplatniť svoje právo podieľať sa na správe bytového domu.

2. Vlastníci priestorov v bytovom dome sú povinní každoročne konať valné zhromaždenie (výročné valné zhromaždenie). RF LC zároveň neurčuje lehoty (termíny), postup konania takéhoto stretnutia a ani to, aké otázky sa na ňom musia riešiť, t. musia byť zahrnuté do programu schôdze.

Podľa časti 1 komentovaného článku 45 Kódexu bývania Ruskej federácie musia vlastníci tieto otázky samostatne vyriešiť na svojom valnom zhromaždení. Zároveň vyvstáva otázka, aké sú hranice slobody vlastníkov pri stanovení postupu konania výročného valného zhromaždenia, najmä: majú vlastníci právo zmeniť postup rozhodovania, požiadavky na uznášaniaschopnosť, povinné vyhotovenie zápisnice, atď.?

V tomto prípade je potrebné vziať do úvahy, že zákonodarca nazval komentovaný článok „Postup pri konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome“, čím načrtol okruh vzťahov súvisiacich s touto problematikou. , z ktorých niektoré sa stali predmetom úpravy komentovaného článku - ide o vzťahy vznikajúce v súvislosti so zisťovaním uznášaniaschopnosti schôdze a informovaním spoluvlastníkov o navrhovanej schôdzi. Ostatné otázky súvisiace s postupom rozhodovania, hlasovania, konania schôdze vo forme hlasovania v neprítomnosti a premietnuté do - zákonodarca nezahŕňa do postupu konania valných zhromaždení, a preto požiadavky stanovené v týchto článkoch sa rovnako vzťahujú na výročné valné zhromaždenia a Pri stanovení postupu konania výročného zhromaždenia spoluvlastníci nemajú právo obmedziť uplatňovanie takýchto požiadaviek.

Tento záver potvrdzuje aj skutočnosť, že zákonodarca v 1. časti komentovaného článku nepoukazuje na postup oznamovania rozhodnutí schôdze ustanovený v 3. časti čl. 46 Kódexu bývania Ruskej federácie k postupu pri stretnutí. Najmä v časti 1 komentovaného článku je priamo uvedená potreba ustanoviť spolu s postupom konania výročného valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome aj postup oznamovania rozhodnutí tohto zhromaždenia. Zároveň je potrebné uviesť, že s prihliadnutím na doslovný výklad časti 3 komentovaného článku (táto časť priamo stanovuje povinnosť konať opakované valné zhromaždenie vlastníkov pri neprítomnosti uznášaniaschopnosti ustanovenej touto časťou konaní výročného valného zhromaždenia), vlastníci pri ustanovení postupu konania valného zhromaždenia nemajú právo meniť podmienky ustanovené v určenej časti týkajúce sa spôsobilosti takéhoto zhromaždenia (kvórum).

Vlastníci priestorov v bytovom dome si teda môžu v rámci ustanovenia postupu konania výročného valného zhromaždenia určiť konkrétny dátum, čas a miesto konania výročného valného zhromaždenia alebo lehotu, v ktorej sa má toto zhromaždenie konať. sa uskutoční, stály zoznam záležitostí zaradených každoročne do programu schôdze, postup zasielania správ o jej konaní vrátane postupu oboznamovania sa s informáciami a (alebo) materiálmi, ktoré budú na tomto stretnutí prednesené, vrátane adresy alebo miesto, kde sú umiestnené a kde ich možno nahliadnuť, formu konania tohto zhromaždenia, osoby zodpovedné za jeho priebeh, postup pri oznamovaní rozhodnutí valného zhromaždenia a ďalšie záležitosti súvisiace s konaním valného zhromaždenia, s výnimkou tých, ktoré musia byť riešené v rámci požiadaviek ustanovených v čl. čl. 46 - 48 Kódexu bývania Ruskej federácie, ako aj požiadavky na kvórum stanovené v časti 3 čl. 45 zákonníka.

3. Povinnosť konať výročné valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome vyplýva predovšetkým z toho, že existuje pomerne veľký okruh otázok, ktoré si vyžadujú každoročnú pozornosť vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome. Ide o záležitosti, ktoré súvisia s udržiavaním infraštruktúry bytového domu a samotného domu v riadnom stave, keďže táto nehnuteľnosť je časom vystavovaná vonkajším faktorom, čo vedie k jej postupnému ničeniu, a preto si určite vyžaduje neustálu starostlivosť a pozornosť ( sledovanie jeho stavu). Je potrebné poznamenať, že Kódex bývania Ruskej federácie nestanovuje dôsledky nedodržania povinnosti vlastníkov priestorov v bytovom dome usporiadať výročné valné zhromaždenie.

4. Vlastníci priestorov v bytovom dome môžu podľa potreby konať aj mimoriadne valné zhromaždenia, ktoré sa zvolávajú na podnet ktoréhokoľvek z vlastníkov a konajú sa spôsobom ustanoveným Bytovým zákonníkom Ruskej federácie. Zároveň je celkom zrejmé, že kým nebudú určené termíny a postup konania výročných valných zhromaždení, prvé valné zhromaždenie bude mimoriadne. Záležitosti súvisiace s konaním prvého výročného valného zhromaždenia sa preto môžu rozhodnúť na valnom zhromaždení zvolanom z iniciatívy ktoréhokoľvek z uvedených vlastníkov a konanom spôsobom stanoveným v Kódexe bývania Ruskej federácie pre konanie valných zhromaždení.

Pre flexibilnejší a promptnejší zásah vlastníkov do procesu správy bytového domu je zabezpečená možnosť konania mimoriadnych schôdzí. Treba poznamenať, že RF LC neuvádza konkrétne prípady, kedy je potrebné zvolať mimoriadne valné zhromaždenie. Zároveň medzi takéto prípady patria prípady, keď nastanú okolnosti, kedy sú vlastníci priestorov v bytovom dome povinní rozhodnúť o zrušení spoločenstva vlastníkov bytov (pozri).

Mimoriadne stretnutia by sa dali opísať ako „mimoriadne stretnutia“. Tento pojem veľmi presne definuje postavenie mimoriadnej schôdze a jej význam v živote bytového domu. Mimoriadne schôdze majú spravidla mimoriadny charakter, pretože sú napríklad hlavným prostriedkom na vyjasnenie vzťahov, riešenie sporov medzi vlastníkmi a správcovskou organizáciou alebo medzi samostatnými skupinami vlastníkov.

5. Zvláštnosťou zvolania a konania mimoriadnej schôdze na rozdiel od výročnej schôdze je, že po prvé mimoriadnu schôdzu môže zvolať každý vlastník a po druhé postup pri jej konaní záväzne určuje Bytový poriadok z r. Ruskej federácie. Výročné zhromaždenie, berúc do úvahy jeho periodické špecifiká, sa môže konať bez toho, aby ho zvolala akákoľvek osoba: napríklad postup určený rozhodnutím valného zhromaždenia môže ustanoviť, že sa výročné zhromaždenie bude konať každoročne k 31. decembru nasledujúceho roka. V tomto prípade môže byť určený osobitný postup jej konania, vrátane oznámenia vlastníkov o prijatých rozhodnutiach, zostavení programu schôdze, mieste konania schôdze a pod. Práve na výročnom valnom zhromaždení sa môžu zúčastniť zástupcovia správcovskej organizácie, s ktorou vlastníci uzavreli zmluvu, prípadne zástupcovia spoločenstva vlastníkov bytov, kedy sa môže posudzovať ich činnosť pri správe bytového domu a pod.

6. Časť 3 komentovaného článku 45 bytového zákonníka Ruskej federácie stanovuje všeobecnú požiadavku na usporiadanie výročného aj mimoriadneho valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome z hľadiska zachovania kvóra - minimálny požadovaný počet o hlasovaní vlastníkov, na ktorých sa rozhodnutia prijaté na schôdzi považujú za príslušné.

Požiadavka na uznášaniaschopnosť valného zhromaždenia Kódexu bývania Ruskej federácie priamo súvisí s potrebou prítomnosti vlastníkov priestorov v bytovom dome, ktorí majú viac ako 50% hlasov z celkového počtu. hlasov týchto vlastníkov alebo ich zástupcov. Inými slovami, valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome ako orgán správy bytového domu je oprávnené rozhodovať o otázkach zaradených do programu konkrétneho zhromaždenia len vtedy, ak v čase jeho začatia takýto počet vlastníkov, ktorý zabezpečuje súlad so špecifikovanou požiadavkou na kvórum. V opačnom prípade rozhodnutia valného zhromaždenia nebudú mať právnu silu (platí zásada: „Nie je uznášaniaschopné – nemožno prijímať žiadne rozhodnutia“).

7. Celkový počet hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome zúčastňujúcich sa na schôdzi sa určí na základe súčtu ich podielov na práve spoločného vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti v tomto dome, keďže v súlade s 3. časťou čl. . 48 Zákona o bývaní Ruskej federácie je počet hlasov, ktoré má každý vlastník priestorov v bytovom dome, úmerný jeho podielu na práve spoločného vlastníctva spoločného majetku v tejto budove.

Články 37 a 40 Kódexu bývania Ruskej federácie stanovujú postup určovania podielov na práve spoločného vlastníctva spoločného majetku v bytovom dome.

8. Pre určenie kompetencie schôdze je potrebné najprv poznať celkovú výmeru všetkých bytových priestorov patriacich vlastníkom v bytovom dome a nebytových priestorov, ktoré nie sú súčasťou spoločnej nehnuteľnosti v takomto dome. budova. Schôdze sa môžu konať len pri znalosti tejto celkovej plochy, pretože, ako už bolo uvedené v uvedených príkladoch, umožní to vypočítať počet hlasov prislúchajúcich každému z vlastníkov zúčastnených na schôdzi a určiť uznášaniaschopnosť.
———————————
Súčet hlasov prislúchajúcich vlastníkom zúčastňujúcim sa na schôdzi musí byť vyšší ako 50 %, nakoľko len v tomto prípade bude valné zhromaždenie vlastníkov považované za platné.

Výpočet takejto celkovej plochy na usporiadanie prvého valného zhromaždenia môže vykonať iniciatívna skupina vlastníkov, ktorá predtým zostavila zoznam vlastníkov všetkých priestorov v dome a zhrnula informácie o ploche priestorov. patriace k nim. Zároveň sa zdá, že všetci vlastníci musia mať takýto zoznam vždy „po ruke“, keďže môže byť vyžadovaný nielen na tento účel, ale aj na zabezpečenie splnenia požiadavky zakladajúcej povinnosť informovať vlastníkov o schôdzu (napr. v prípade potreby zaslať vlastníkovi správu doporučenou poštou), ako aj identifikovať osoby, ktoré sa na schôdzu dostavili alebo písomne ​​predložili svoje rozhodnutia o otázkach zaradených do programu schôdze.

Zoznam vlastníkov môže obsahovať napríklad tieto informácie:

- počet priestorov v bytovom dome;

- celková plocha takýchto priestorov;

- popis každej miestnosti v bytovom dome (bytový alebo nebytový, byt alebo izba, číslo bytu atď.);

— spôsob vlastníctva priestorov (individuálne, spoločné alebo spoločné);

- priezvisko, meno, priezvisko (meno) vlastníka priestorov alebo označenie, že priestory patria pod vlastnícke právo Ruskej federácie, konkrétneho subjektu federácie alebo konkrétneho komunálneho subjektu, ako aj informácie o doklad potvrdzujúci vlastníctvo takýchto priestorov;

— údaje potrebné na identifikáciu vlastníka priestorov (napríklad údaje z pasu občana, číslo osvedčenia o štátnej registrácii právnickej osoby atď.);

- priezvisko, meno, priezvisko (meno) zástupcu vlastníka priestorov (ak vlastník trvale určil svojho zástupcu alebo má svojho právneho zástupcu);

— údaje potrebné na identifikáciu takéhoto zástupcu (napríklad údaje z pasu občana, číslo osvedčenia o štátnej registrácii právnickej osoby atď.), ako aj informácie o dokumente, na ktorom sú založené jeho právomoci, pojem takýchto právomocí;

- poštová adresa vlastníka, na ktorú sa majú zasielať správy o valných zhromaždeniach (ak valné zhromaždenie nerozhodne o vyvesení takýchto správ v priestoroch domu).

9. Pre výročné valné zhromaždenie komentované v § 45 bytového zákona sa stanovuje dodatočná požiadavka: ak takéto zhromaždenie nie je uznášaniaschopné, musí sa konať opakované výročné valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome. . RF LC však nestanovuje časový rámec, v rámci ktorého musí byť zvolané opakované výročné valné zhromaždenie. Zároveň je úplne zrejmé, že takéto opakované zasadnutie sa musí uskutočniť v časovom horizonte, ktorý neumožňuje porušiť požiadavku 1. časti komentovaného článku na ročnú mieru jeho konania.

10. Ak sa vo väčšine otázok, ktoré patria do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, použije 1. časť čl. 46 bytového zákonníka Ruskej federácie stanovuje prijímanie rozhodnutí jednoduchou väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov prislúchajúcich vlastníkom zúčastňujúcim sa na schôdzi, potom rozhodnutia uvedené v môžu byť prijaté len kvalifikovanou väčšinou hlasov. hlasov (aspoň 2/3) z celkového počtu hlasov všetkých vlastníkov priestorov v bytovom dome.

RF LC teda v podstate určuje kvórum potrebné na otvorenie zasadnutia a jeho uznanie za kompetentného a kvórum potrebné na prijímanie rozhodnutí o určitých otázkach. To znamená, že aj keď je konkrétna schôdza kompetentná v zmysle 3. časti komentovaného článku, ale zúčastňujú sa jej vlastníci, ktorí vlastnia menej ako 2/3 hlasov z celkového počtu hlasov všetkých vlastníkov, nemá majú právo rozhodovať o otázkach (hoci zaradených do programu schôdze), ktoré súvisia s rekonštrukciou bytového domu, výstavbou prístavieb a iných budov, stavieb, stavieb, opráv spoločného majetku v bytovom dome , limity užívania pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, vrátane zavedenia obmedzení ich užívania, ako aj s prevodom do užívania spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome.

11. Vlastníci priestorov v bytovom dome spoločne vlastnia, užívajú a v rámci ustanovených limitov nakladajú so spoločným majetkom v takomto dome. Tieto právomoci vykonávajú aj prostredníctvom hlasovania na valnom zhromaždení. Neinformovanosť ktoréhokoľvek vlastníka o termíne a mieste konania takéhoto stretnutia ho však v podstate zbavuje možnosti vykonávať tieto právomoci, t.j. každý vlastník priestorov v bytovom dome má právo na informácie o hospodárení v bytovom dome. Toto pravidlo sa vzťahuje vo všeobecnosti na všetky činnosti súvisiace s týmto riadením.

Právo vlastníka priestorov v bytovom dome na informácie súvisiace s realizáciou jeho práv k spoločnému majetku v takomto dome teda možno definovať ako jeho právo spôsobom a objemom ustanoveným zákonom vyhľadávať, prijímať, prenášať, produkovať a šíriť informácie o osobách, predmetoch, skutočnostiach, udalostiach, javoch a procesoch pri správe bytového domu.

12. Právo vlastníka priestorov v bytovom dome na informácie nadobúda osobitný význam vtedy, keď slúži ako záruka riadneho výkonu jeho práv ako vlastníka spoločnej nehnuteľnosti v tomto dome. Najmä skupina vlastníkov, ktorí majú záujem prijať konkrétne rozhodnutie, môže zámerne neinformovať ostatných vlastníkov o nadchádzajúcej schôdzi a tým zabezpečiť prijatie rozhodnutia, ktoré chcú. V dôsledku včasného poskytnutia informácií vlastníkom o dátume, čase a mieste konania valného zhromaždenia im môže byť účasťou na rozhodovaní na tomto valnom zhromaždení odňatá možnosť vykonávať ich právomoci ako vlastníci. Zároveň podľa jednej z podmienok na to, aby sa vlastník priestorov v bytovom dome obrátil na súd s návrhom na vyslovenie neplatnosti rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov, skutočnosť, že takéto rozhodnutie bolo prijaté v rozpore s ust. sa nazývajú požiadavky Kódexu bývania Ruskej federácie. Tento typ porušenia môže zahŕňať včasné oznámenie vlastníkov o dátume, čase a mieste konania valného zhromaždenia, neposkytnutie možnosti oboznámiť sa s potrebnými informáciami o otázkach zaradených do programu valného zhromaždenia a pod.

Disponovanie potrebnými informáciami tak umožňuje vlastníkovi priestorov v bytovom dome najefektívnejšie vykonávať svoje práva súvisiace so správou takéhoto domu. Bez získania informácií bude výkon niektorých práv vlastníka veľmi zložitý alebo jednoducho nemožný. Preto komentovaný § 45 bytového zákona zakotvuje povinnosť poskytovať vlastníkom priestorov v bytovom dome informácie o príprave a priebehu ich valného zhromaždenia (stanovuje požiadavky na obsah a formu oznámenia).

13. Podľa časti 4 komentovaného článku vlastník, na ktorého podnet sa zvolá valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome, je povinný informovať vlastníkov priestorov v tomto dome o konaní takéhoto zhromaždenia č. najneskôr 10 dní pred dátumom jeho konania. Zároveň v určenej lehote musí byť každému vlastníkovi priestorov v tomto dome zaslaná doporučenou zásielkou správa o konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v tomto dome, ak rozhodnutie valného zhromaždenia vlastníkov nestanoví inak. prevádzkarne neustanovuje iný spôsob zaslania takejto správy v písomnej forme, alebo doručenej každému vlastníkovi do priestorov proti podpisu, alebo umiestneného v priestoroch tohto domu, určených takýmto rozhodnutím a prístupných všetkým vlastníkom priestorov.

V súlade s tým môže byť oznámenie o konaní valného zhromaždenia vo všeobecnosti vykonané niekoľkými spôsobmi:

1) zaslaním správy doporučene;

2) doručením správy každému vlastníkovi priestorov v príslušnej budove proti podpisu;

3) odoslaním správy v interiéri.

Prvý aj druhý spôsob zabezpečujú doručenie informácií, ktoré zaisťujú potvrdenie ich prijatia adresátom.

Najmä podľa ods. „b“ odsek 12 Pravidiel pre poskytovanie poštových služieb, schválený nariadením vlády Ruskej federácie z 15. apríla 2005 N 221, doporučená pošta je doporučená zásielka, a to aj vo forme listu, akceptovaná od odosielateľa s vystavením potvrdenky a odovzdaná adresátovi (jeho zákonnému zástupcovi) s jeho potvrdenkou. Zároveň je možné v súlade s uvedeným odsekom zasielať doporučené zásielky so zoznamom príloh, s oznámením o doručení a na dobierku. Ak sa adresát (jeho zákonný zástupca) nezdržiava na adrese uvedenej v liste, v poštovej schránke sa nechá adresáta s výzvou na preberanie pošty na pošte. Po piatich dňoch je adresátovi doručené sekundárne oznámenie o potrebe prijatia doporučeného listu. Ak sa adresát pre poštovú zásielku do mesiaca nedostaví, takýto list sa vráti odosielateľovi (bod 35 týchto Pravidiel).
———————————
SZ RF. 2005. N 17. čl. 1556.

Je celkom zrejmé, že nielen vo fáze konania prvých valných zhromaždení môžu nastať problémy súvisiace s nedostatkom potrebných informácií o adrese (bydlisku, lokalite) vlastníkov priestorov, ale aj v budúcnosti, resp. keď títo vlastníci nemôžu nahlásiť zmenu miesta svojho bydliska (najmä preto, že takúto povinnosť neustanovuje zákon o bývaní). RF LC zároveň neustanovuje žiadne výnimky týkajúce sa odosielania alebo doručovania správ, na rozdiel napríklad od procesnej právnej úpravy, ktorá umožňuje uplatniť princíp právnej fikcie. Jej podstatou je, že ak osoba zúčastnená na veci nenahlásila zmenu adresy, predvolanie alebo iné súdne oznámenie sa zašle do posledného miesta bydliska alebo miesta tejto osoby, ktoré je súdu známe, a považuje sa za doručené, min. táto osoba na túto adresu už nebývala alebo sa nezdržiavala (§ 118 Občianskeho súdneho poriadku, § 124 Rozhodcovského poriadku).

Zároveň sa upozorňuje na skutočnosť, že Kódex bývania Ruskej federácie priamo nespája zasielanie oznámení s miestom bydliska alebo miestom vlastníka, ktorému je takéto oznámenie určené. Vlastníci priestorov v bytovom dome tak majú dostatočnú mieru voľnosti pri riešení otázky určenia konkrétnych adries, na ktoré budú takéto správy zasielané. Hlavná vec je, že adresa, na ktorú sa oznámenie posiela, je vopred dohodnutá s príslušným vlastníkom (takouto adresou môže byť vo väčšine prípadov adresa priestorov v bytovom dome). V tomto prípade možno analogicky uplatniť vyššie uvedený princíp právnej fikcie (správa je odoslaná na poslednú známu a dohodnutú adresu s vlastníkom a považuje sa za doručenú, aj keď táto osoba nežije alebo sa nenachádza na tejto adrese).

Súvisiace publikácie