所有者またはテナントは火災安全に対する責任がありますか? 1 人の不動産所有者またはテナントに対して誰が支払う必要がありますか? 家主は誰ですか?
建物を借りる場合、電気、水道、下水道、ガス、熱供給などの公共事業を含む文明の恩恵をテナントが享受するのは当然のことです。 しかし、どのような場合に、入居者は光熱費を提供する管理団体（以下、委託者）に対してその料金を支払う義務があるのでしょうか？ それを理解しましょう。
ロシア連邦民法（以下、ロシア連邦民法）第 210 条の一般規則によれば、所有者は自分が所有する財産を維持する責任を負います。 その他の規定が設けられる場合がある 法律とか契約とか。
ロシア連邦民法第 249 条に定められているように、共有所有権の各参加者は、その持分に応じて、共有財産に対する税金、料金、その他の支払い、および費用の支払いに参加する義務があります。その維持と保存の様子。
ロシア連邦住宅法（以下、ロシア連邦住宅法という）第 39 条第 1 部によれば、アパート建物の敷地の所有者は、アパート建物の共有財産を維持するための費用を負担します。
したがって、法律の直接の指示により、共有財産の維持費用を負担する義務があるのは、アパートの建物にある非居住用施設の所有者です。
アートの第 2 条。 ロシア連邦民法第 616 条では、法律またはリース契約に別段の定めがない限り、テナントはリース物件の維持費を負担する義務があると規定しています。 ただし、立法者は、特定の種類の不動産ごとにそのような費用に何が適用されるかを指定していません。
上記の条項の規定は処分的なものであるため、当事者は、リース契約でかかるサービスの支払い条件に合意することにより、光熱費の支払いや不動産の維持にかかるその他の費用を誰が負担するかを独自に決定する権利を有します。
ロシア連邦民法第 308 条第 3 項により、法律、その他の規制、または両当事者の合意によって定められた場合に限り、義務は当事者の一方または両方に関して第三者の権利を生み出すことができます。 同時に、現在の法律には、テナントが公益サービスを提供する第三者（管理会社または RSO が代表するそのようなサービスのプロバイダー）に料金を支払う義務を伴う規則は含まれていません。
しかし、実際には、悪徳テナントが、本人にしかわからない理由で、合意された義務を履行せず、公共サービスプロバイダーとの契約の締結を回避するという状況が非常に頻繁に発生します。 非住宅の敷地内でテナントが実際に光熱費を消費し、支払い債務が等差級数的に増加するばかりで、しかも日中このテナントが見つからない場合、管理会社はどうすればよいでしょうか...
司法実務では、この問題を解決するために 2 つのアプローチが行われてきました。
ロシア連邦最高仲裁裁判所の幹部会は、2013年5月21日の決議第13112/12号において、以降の条項についての結論に達した。 2、ロシア連邦民法第 616 条は、リース契約の当事者間の法的関係のみを規制するものであるため、テナントにリース物件の維持費用を支払う義務を生じさせる根拠とすることはできません。第三者。 本条に基づくテナントの義務は、同条に規定された行為の履行を要求する権利を有する家主との関係で定められているため、特に、テナントと家主との間の和解には、対応する規則が適用される可能性があります。後者が公共料金の支払いに要した費用を償還するため。
署名に参加するテナントによる光熱費の支払いに関する管理契約への追加合意。これは、テナントがこの義務を履行し、民法第 210 条で定められた規則を変更するという取引のすべての当事者の意思を確認するものです。 、裁判所には提出されませんでした。
したがって、裁判所が敷地のテナントである会社から光熱費を回収することは、実体法の規範に該当するとは認められない。
ロシア連邦最高仲裁裁判所の幹部会は、事件番号A40-128959/12における2014年3月4日付けの決議番号17462/13において、次のように説明した。 ロシア連邦民法第210条の一般規則によれば、所有者は自分が所有する財産を維持する責任を負います。 それ以外の場合は、法律または契約によって定められる場合があります。 ロシア連邦最高仲裁裁判所によると、法律は借主にそのような負担を直接課すものではない。 また、賃貸借契約は所有者とテナントとの関係を規定するものであるため、テナントの指定された義務を賃貸借契約から引き出すことはできません。 これに基づいて、ロシア連邦最高仲裁裁判所は、提供された公共サービスの料金を支払わないことにより、所有者は資源供給組織を犠牲にして不当に私腹を肥やしたとの結論に達しました（民法第1107条第1項）。ロシア連邦）であり、実際に提供されたサービスの費用を払い戻す義務があります。
また、ロシア連邦最高仲裁裁判所は、第 2 条第 2 項により、次のように述べた。 ロシア連邦民法第 616 条により、原則として、光熱費を含む不動産の維持費はテナントの負担となります。 ただし、この義務は、当事者としてそれに参加していない人には義務を生じさせません（ロシア連邦民法第308条第3項）。
この状況では、物件の維持義務を履行しなかった責任は、資源供給組織ではなく、テナントから物件の所有者である賃貸人に生じると考えられます。 したがって、テナントが自分の代わりにこの組織と契約を結んでいない場合、彼が消費者であるという事実にもかかわらず、提供されるサービスの対価をこの組織に支払う義務はありません。
その後、同様の結論がロシア連邦最高裁判所によって司法実務レビュー第 2 号（2015 年）で下されました（2015 年 6 月 26 日にロシア連邦最高裁判所幹部会によって承認）。
ロシア連邦最高裁判所の司法実務レビュー第 2 号（2015 年）では、公共事業者間の合意がない場合、テナントに公共料金の支払いを課すことは不可能であるという見解が表明されました。そしてテナント：
"… 第 3 条第 2 段落により、 ロシア連邦民法第 308 条によれば、義務は、法律、その他の法律行為、または両当事者の合意によって定められた場合に限り、当事者の一方または両方に関連して第三者の権利を生み出すことができます。 ロシア連邦民法およびその他の法律には、非居住用施設の賃貸借契約に基づいて、テナント側に公共サービスを提供する第三者に公共サービスの料金を支払う義務が発生することに関する規定は含まれていない。彼ら（公共サービスのプロバイダー、資源供給組織）。
物件を良好な状態に維持し、定期的な修繕を自己負担で行い、物件の維持費用を負担するテナントの義務（ロシア連邦民法第616条第2項）は、貸主との関係で定められています。賃貸契約の当事者ではない公共サービスプロバイダーや資源供給組織とは関係ありません。
公共サービスプロバイダー（資源供給組織）は、契約が締結されていない場合、賃貸借契約に基づくものも含め、非居住施設を実際に使用する人を管理する機会を持ちません。
したがって、非住宅用建物のテナントと公共事業の提供者（資源供給組織）との間で、現行法および賃貸借契約の条項に従って締結された契約が存在しない場合、そのようなサービスに対する支払い義務は、当社にあります。非居住用建物の所有者（賃貸人）。」
したがって、リース契約にテナントの公共サービスプロバイダーとの契約を独自に締結する義務に関する条件が設けられており、公共サービスプロバイダーとの特定の契約の締結を条件として、テナントは消費した光熱費を直接支払う権利を有します。プロバイダーに。
- ロシア連邦最高仲裁裁判所の上記の議長団決議が発表される前は、裁判所は、アパートの非居住用敷地のテナントが消費する光熱費の支払いは可能であると考えて、まったく逆の立場をとっていました。賃貸借契約に違反して公共サービスの提供者と契約を締結していないテナントから、光熱費の支払い条件やテナントの供給者との契約締結義務などの条件を定めたテナントから回収したもの（賃貸借契約の決議）。 2011 年 10 月 10 日付ウラル地区連邦独占禁止局 No. F09-5983/11、事件番号 A50-25363/10、2011 年 8 月 1 日付極東地区連邦独占禁止局決議 N F03 -3273/ 2011 年、事件番号 A51-15108/2010)。
現在、裁判所は、ユーティリティリソースの供給についてユーティリティプロバイダーと契約を結ぶテナントの義務を定めたリース契約の内容自体が、テナントにこれらの料金を自動的に支払う義務を課すものではないという事実に基づいて判断している。サービス。 もちろん、そのような契約が彼によって締結された場合、これにより非住宅用施設の所有者は光熱費を支払う義務から解放されます。
事件番号 A03-16138/2015 を考慮すると、西シベリア地方の仲裁裁判所は、2016 年 9 月 2 日付けの決議番号 F04-3452/2016 で、所有者からの支払いを徴収するという RSO の要求を満たすことを拒否しました。資源の支払い義務は公的機関にあり、テナントとして RSO と独立したエネルギー供給契約を結び、実際に電力を消費したためである。
« 同時に、上訴された司法行為と審査第 2 号（2015 年）で表明された法的立場との矛盾に関する原告（リソース提供団体）の主張を棄却する。 なぜなら、光熱費を支払うのはテナントではなく所有者の義務であるという彼らの見解は、今回の場合以外の状況、つまり、テナントと建物の所有者との間に不利益がある場合にも適用されるからである。テナントによるエネルギー供給組織への資源の支払い条件の有無にかかわらず、締結されたリース契約のみであるが、同時に資源供給組織から（アパートの建物の管理の直接の形で）、または アパートの管理団体とテナントの間には、リソース供給契約（光熱費の提供）が締結されておらず、テナントはこれらの団体に対し、受け取ったリソースの代金を支払う義務を負います。
レビュー No. 2 (2015) に記載されている説明は、ロシア連邦最高裁判所幹部会が、両国間で締結された協定がない場合、公共サービスの提供者 (資源供給組織) が行うという結論を考慮して与えられている。彼とテナントには、リース契約に基づく場合も含めて、非居住施設を実際に使用する人を制御する機会がありません。
第三者との独立エネルギー供給契約第 3472 号の締結により、原告は、原告の加入者として、エネルギー消費に関して非住宅施設の実際の使用者を認識している。適切なコントロールを行っています。」
敬具、エフゲニア・セメノワ。
所有者とテナントの間の費用の分担、および居住目的で使用される建物の賃貸借契約を締結するための規則は、法律第 392/78 号および民法によって規制されています。
不動産所有者が支払う必要がある費用とテナントが支払わなければならない費用をよりよく理解するために、現在の法律に目を向けてみましょう。
契約登録料のお支払い
賃貸契約の登録費用は、両当事者で折半されます。 これは、所有者が契約登録費用の 50% を支払い、テナントが残りの 50% を支払うことを意味します。
マンションの生活費や光熱費など
マンションの階段やエレベーターの照明器具、共用部の照明、暖房などで消費する電気代など、マンションにかかる費用の支払い義務は、全額使用者（つまり使用者）が負担します。 テナント。
もちろん、基本的なサービス（水道、電気、ガス、電話）の料金も、物件を借りる人が全額支払います。
請求書がテナントではなく所有者の居住地に到着し、事前にテナントに金額を通知した上で所有者が自ら支払った場合、テナントは要求された金額の証拠として請求書の提示を要求する権利を有します。そして支払いが完了しました。
支払いが滞った場合、未払いの金額が支払った敷金の額を超えた場合、家主はテナントとの契約を解除し、立ち退きを進める権利があるため、支払いは期限までに行う必要があります。
ただし、場合によっては、マンションの費用も含めた料金で建物を貸し出すオーナーもいます。 この事実はテナントと合意されており、賃貸借契約書に必ず明記されています。 ただし、この場合でも支払いの上限は法律で定められており、入居者が過度にサービスを利用した場合には、オーナーはレンタル契約を解除することもできます。
混乱を避けるために、消費者保護協会は2014年に、ほとんどの賃貸契約に含まれるマンションの費用項目の詳細なリストを作成し、どれをテナントが支払い、どれを不動産所有者が支払うべきか、また、金銭的負担がいつ双方に影響するかを明記した。 この文書は、2014 年 4 月 30 日付で番号 8455/3 で税務調査局に登録されました。
物件維持費
民法では、不動産の維持費や修繕費は状況に応じて所有者か借主が支払うと定めています。
たとえば、家のボイラーが壊れたり、屋根が損傷したりした場合、家の所有者はボイラーを交換しなければなりません。 したがって、損害が借主の過失によって生じたものでない限り、一般に、損耗や事故によって必要となるすべての修繕については、所有者が責任を負わなければならないと言えます。
賃貸料とは、両当事者の合意と支払いにより、誰か（貸主）の所有物（建物、敷地、オフィス、機械、設備）が一時的に別の個人またはグループ（テナント）の所有および個人使用に移されることです。 テナントと家主は契約の当事者であり、すべての権利と義務、家賃の金額、いつ支払うべきか、建物を借りる期間が決定されます。 これらは個人または法人です。 しかし、どっちがどっちで、何が違うのでしょうか？
家主は誰ですか
賃貸借契約の一方の当事者は賃貸人です。 自らが所有または管理する建物・設備・土地を他人に賃貸として提供する人のことです。 政府機関または営利団体、および 18 歳以上の個人が貸主として活動できます。
テナントが支払わなければならない家賃は家主の収入源の 1 つであるため、家主の関心は期限内に受け取る家賃収入にあります。 しかし、彼は次のような危険を冒しています。
- 賃貸物件が家主の許可なしにテナントの所有物となる。
- リース物件はテナントの所有物になります。
- 賃貸した土地または建物がリース期間中に劣化または損傷した場合。
- テナントが別の所有者に属する隣接する土地に損害を与えたという事実により、罰金を科せられます。
- 賃貸借期間中に借地上の建物が損傷または破壊される場合。
- リース期間が満了した後は、リース物件を取り戻すことはできません。
したがって、不動産を貸す前に、家主はテナントについて調査する必要があります。 そうしないと、彼は自分自身を危険にさらすことになります。
貸手の責任:
- 適切な賃貸住宅を提供する。
- 光熱費の負担をしてもらいます（家賃と加入料は家主が支払い、電気代と長距離電話は借主が支払います）。
家主の権利
貸主には次の権利があります。
- 賃貸借契約の締結、更新（定められた期間の満了時）、及び締結の拒否。
- テナントが他の人に入居を求める場合は同意します。
- テナントに賃料を提示すること（相手方の承諾なしに変更することはできません）。
- 賃貸借契約を終了する。
- テナントに対し、住宅敷地の使用に関するすべての規則を遵守し、期限内に支払いを行い、リース期間が満了したら敷地を明け渡すことを要求します。
- いつでも敷地の状態を確認してください（テナントとの合意が必要です）。
テナントは誰ですか
賃貸借契約の相手方はテナントです。 これは、（契約で指定された）特定の期間、リース物件に対して責任を負う個人または法人です。 賃貸人（リース物件の所有者）とリース契約を締結した後、テナントは、リース期間中、土地/建物/設備を所有し、使用する権利を受け取ります。 本質的に、テナントはテナントであり、リース契約は不動産賃貸借であることがわかります。
建物を賃貸する場合、テナントは法人とみなされます。 個人が住宅を借りる場合には、「テナント」ではなく「テナント」という概念が使われます。
誰がテナントになれるのでしょうか？ これは、敷地/不動産の使用料を支払う人であれば誰でも構いません。
「テナント」という言葉の法的表現によれば、これは、経済的かつ緊急に使用することを条件にリース物件を引き取ったリース契約の当事者であり、期間の終了時には物件が返還されます。オーナーへ。 以下がテナントとして機能します。
- 政府/協同組合/社会組織。
- 18歳以上の国民。
- 市民のグループ。
テナント組織が形成され、法人として機能し、その権利を享受することがあります。 それらの作成は自主的なものです。
他にはどのような種類のテナントがありますか?
これらすべてにより、テナントには義務と権利があります。 これらは民法および住宅法によって規制されており、賃貸借契約書に明記する必要があります。
テナントの責任
家主とテナントの間で賃貸契約が締結される場合、両当事者は自らの責任を理解しておく必要があります。 テナントは次のことを行う必要があります。
- 合意されたレンタル金額を遅延なく期限通りに正確に支払います。 そうでない場合は、支払い遅延に対する罰金を支払わなければなりません（これはリース契約にも指定されています）。 家賃の支払いが 2 回以上遅れた場合、家主は賃貸契約を解除することがあります (家主にはそうする権利があります)。 そして、借主が借金を全額支払わない場合、家主は借主を訴訟することができます。
- 所有権を取得した不動産をリース期間中、適切な状態に維持します。 テナントは、施設/設備の安全性について責任を負い、テナントの過失により、使用中に物体が損傷したり、殴られたり（設備の場合）、または放置されたり（敷地の場合）した場合、テナントは次の措置を講じる必要があります。家主に生じた損害を賠償するため。 物件（設備）が完全に破壊または破損した場合、テナントは物件の市場価格全額を支払わなければなりません。
- リース期間が満了したら、賃貸物件を賃貸人所有者に返却します。 これが起こらない場合、最良の場合、テナントは単に罰金を支払わなければなりませんが、最悪の場合、問題は裁判所に持ち込まれることになります。なぜなら、この場合の家主には裁判所に行く権利があるからです。
テナントの権利
テナントは、責任に加えて、自分がどのような権利を持っているかを認識する必要があります。
- レンタル期間中に敷地/不動産を使用する。
- 使用に適しており、リース契約で指定された特性に完全に準拠しているオブジェクトの所有権を取得します。
- 配偶者と 18 歳未満の子供を賃貸物件に引っ越します (他の人は家主との合意がある場合にのみ入居できます)。
- 家主が自ら賃貸契約を解除した場合（借主の同意なしに、何も違反していない場合に限り）、全額補償を受けられます。
不動産賃貸借契約に関する動画
したがって、賃貸人は物件をリースし、テナントはルールの順守と期限内の支払いを条件に一定期間この物件を使用します。
