në shtëpi Makina llogaritëse

Kur mbledhja është e vlefshme. Udhëzime hap pas hapi se si të organizoni një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të një ndërtese apartamentesh. Rezultatet e votimit

Puna e qëndrueshme e organizatës menaxhuese varet kryesisht nga sjellja korrekte e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ndërtesave të banimit. Sfidimi i vendimeve të mbledhjeve të përgjithshme të pronarëve është bërë tashmë praktikë e zakonshme. Avokatët janë të zhytur në gjyqe që ndonjëherë zgjasin me vite; krerët e organizatave të menaxhimit e shikojnë me nervozizëm procesin; nismëtarët e mbledhjeve të përgjithshme nuk ka gjasa që të bien dakord përsëri të jenë nismëtarë; dhe pronarët e lokaleve që morën pjesë në mbledhje nuk janë më të kënaqur që votuan (ato thirren në gjykatë ose u kërkohet të nënshkruajnë dokumente shtesë).

Sipas paragrafit 7 të Letrës së Ministrisë së Ndërtimit të Rusisë, datë 5 tetor 2017 Nr. 35851-EC/04, kur vlerësohet vendimi i pronarit për njohjen si të vlefshëm, është e nevojshme të vazhdohet nëse vendimi i specifikuar lejon identifikimin e personi që ka marrë pjesë në votim, dhe vendos vullnetin e këtij personi në rendin e ditës të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve.

Vendimi i apelit i Gjykatës së Qytetit të Moskës i datës 14 gusht 2017 në çështjen nr. 33-31916/2017 gjykata ka plotësuar kërkesat për njohjen si të paligjshme dhe duke mos shkaktuar pasoja juridike vendimet e marra në mbledhjen e përgjithshme pronarët e lokaleve sepse iniciatorët e mbledhjes - të pandehurit kanë shkelur procedurën për thirrjen dhe mbajtjen e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve të një pallati, nuk i kanë njoftuar të gjithë pronarët e lokaleve në ndërtesë për mbledhjen dhe rendin e ditës, e kanë mbajtur mbledhjen në mungesa e kuorumit, prandaj vendimet e mbledhjes janë të pavlefshme.

Për të përmbledhur rezultatet e votimit, duhet të krijohet një komision numërimi. Çështja e krijimit të tij është përfshirë në rendin e ditës të mbledhjes së përgjithshme. Përbërja e komisionit të numërimit propozohet nga nismëtari i mbledhjes së përgjithshme dhe miratohet nga mbledhja.

Në përputhje me Pjesën 3 të Artit. 45 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve është kompetente (ka kuorum) nëse në të kanë marrë pjesë pronarët e lokaleve ose përfaqësuesit e tyre me më shumë se 50% të votave të numrit të përgjithshëm të votave.

Vendimet e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për çështjet e hedhura në votim merren me shumicën e votave të numrit të përgjithshëm të votave që marrin pjesë në mbledhje, me përjashtim të çështjeve të parashikuara në paragrafin 1.1 të pjesës 2. të nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (miratuar me më shumë se pesëdhjetë përqind të votave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh), dhe të parashikuar në paragrafët 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 të pjesës 2 të nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse (të cilat miratohen me një shumicë prej të paktën dy të tretave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh ).

Në rastet e mbledhjeve të munguara dhe të drejtpërdrejta, prania e kuorumit për marrjen e vendimeve për pikat e rendit të ditës përcaktohet nga komisioni i numërimit në bazë të numrit të votave të përcaktuara në vendimet e pronarëve të marra para përfundimit të votimit. Data e përfundimit të votimit të pronarëve duhet të përkojë me datën në mesazhet për OSS.

Vendimi i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh dokumentohet në një protokoll (Pjesa 1, neni 46 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse). Procesverbali i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në ndërtesat e banimit duhet të përputhet me Kërkesat për përgatitjen e procesverbalit të mbledhjeve të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në ndërtesat e banimit. Me urdhër të Ministrisë së Ndërtimit të Rusisë, datë 25 dhjetor 2015 Nr. 937/pr).

Procesverbali i mbledhjes së përgjithshme përpilohet me shkrim brenda kornizës kohore të përcaktuar nga mbledhja e përgjithshme, por jo më vonë se 10 ditë pas mbledhjes së përgjithshme (klauzola 2 e Kërkesave, miratuar me Urdhrin e Ministrisë së Ndërtimit të Rusisë, datë dhjetor 25, 2015 Nr 937/pr Ky urdhër përmban edhe një formular shembull të protokollit OSS).

Procesverbali i mbledhjes së përgjithshme duhet të tregojë emrin e dokumentit, datën dhe numrin e regjistrimit të procesverbalit, datën, vendin e mbledhjes së përgjithshme, titullin e përmbajtjes së procesverbalit, përmbajtjen e procesverbalit, rendin e ditës. , prania e kuorumit, numri i votave për çdo çështje, vendi (adresa) e ruajtjes së procesverbalit, lista e aplikimeve (nëse tregohet në pjesën e përmbajtjes së protokollit). Procesverbali nënshkruhet nga kryetari, sekretari i mbledhjes dhe anëtarët e komisionit të numërimit (klauzola 22, seksioni 6, pika 15, seksioni 7 i rekomandimeve metodologjike, miratuar me Urdhrin e Ministrisë së Ndërtimit të Rusisë, datë 31 korrik 2014 Nr 411/pr, klauzola 4, Seksioni II i Kërkesave N 937/pr).

Anekset e detyrueshme të Protokollit janë:

njoftimi për mbledhjen e përgjithshme, në bazë të së cilës mbahet mbledhja e përgjithshme;

regjistri i dërgimit të mesazheve për mbajtjen e mbledhjes së ardhshme të përgjithshme të pronarëve të lokaleve;

regjistri i pjesëmarrësve në mbledhjen e ardhshme të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh;

Njoftimi i vendimeve të marra në mbledhjen e ardhshme të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në ndërtesën e apartamenteve;

autorizimet e përfaqësuesve të pronarëve të ndërtesave të banimit.

Origjinalet e vendimeve dhe procesverbaleve të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh i nënshtrohen paraqitjes së detyrueshme nga personi me iniciativën e të cilit u thirr mbledhja e përgjithshme në organizatën administruese jo më vonë se dhjetë ditë pas mbledhjes së përgjithshme (Pjesa 1 i nenit 46 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse). Nga ana tjetër, organizata administruese është e detyruar të dërgojë origjinalet e marra të këtyre vendimeve dhe protokollit (brenda pesë ditëve nga data e marrjes) tek autoriteti shtetëror i mbikëqyrjes së strehimit (për ruajtje për tre vjet).

Sipas Pjesës 6 të Artit. 46 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, pronari i një ambienti në një ndërtesë apartamentesh ka të drejtë të apelojë në gjykatë një vendim të marrë nga një mbledhje e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë të caktuar në kundërshtim me kërkesat e këtij Kodi brenda gjashtë muaj nga dita kur pronari i përmendur mësoi ose duhej të kishte mësuar për vendimin.

Të gjithë e dinë se, duke filluar nga korriku 1991, përkatësisht me ardhjen e ligjit "Për privatizimin e stokut të banesave në Federatën Ruse", shumë rusë filluan të bëhen gradualisht pronarë të shtëpive të tyre.

Me kalimin në statusin e pronarit të ri, çdo banor ka mundësi të reja

Kjo është pjesëmarrja reale në rregullimin e jetës së ndërtesës suaj të banesës. Dhe një nga llojet kryesore të pjesëmarrjes dhe kontrollit të tillë mbi proceset që ndodhin në shtëpi është që banorët të kenë të drejtë zgjedhja e një metode për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh.

Kjo do të thotë, tani ata mund të vendosin kolektivisht nëse duan që shtëpia e tyre të vazhdojë të shërbehet nga shërbimi shtetëror i strehimit - ose, nëse një shërbim i tillë nuk u përshtatet atyre për ndonjë arsye, vendimi i grupit të pronarëve mund të ndryshojë në favor të zgjedhjes ndonjë kompani private etj. - dhe një vendim i tillë merret në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve.

Por në këtë artikull ne nuk do të prekim çështjen e organizimit të një HOA. Le të flasim së pari se si, sipas kodit të strehimit, domethënë, në përputhje me ligjin, çdo vendim kolektiv duhet të merret nga pronarët në parim. Sepse, në fund të fundit, nëse ky apo ai vendim do të zbatohet dhe nëse ai mund të zbatohet plotësisht, varet nga sa saktë është bërë dhe zyrtarizuar gjithçka. Dhe gjëja e parë që duhet të dini për këtë:

Organi drejtues i çdo ndërtese apartamentesh është mbledhja e përgjithshme e pronarëve të shtëpive

Procedura për mbajtjen e një takimi të tillë rregullohet rreptësisht me ligj. (Pjesa 1 e nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse). Iniciatori i takimit mund të jetë ose çdo pronar ose organizata menaxhuese, por, siç tregon praktika, është më mirë nëse në shtëpi shfaqet një grup iniciativë pronarësh, i përbërë nga banorët e ndërtesës së apartamenteve, i cili më pas do të koordinojë të gjitha të përbashkëtat punë në shtëpi.

Kështu, në shtëpi së pari duhet të mblidhni një ekip njerëzish me mendje të njëjtë - një grup iniciativë. Ata kanë të drejtë të hyjnë vetëm pronarët e pronave të banimit dhe përbërja e tij mund të përbëhet nga të paktën pesë persona. Vlen të përfshihen në një grup të tillë njerëz që kanë një arsim juridik, ekonomik dhe përvojë pune menaxheriale, pasi ky aktivitet përfshin përgatitjen e dokumenteve, kryerjen e punëve zyrtare që lidhen me aktivitetet e të gjithë familjes dhe organizatave të saj të shërbimit, si dhe si komunikim me lloje të ndryshme përfaqësuesish të organeve drejtuese administrative në nivele të ndryshme.

Detyra e grupit iniciativ është organizimi i duhur i shoqatës së pronarëve

në mënyrë që ata të mund të ndikojnë realisht në jetën e shtëpisë në të cilën jetojnë dhe vendimet e tyre të përbashkëta kolektive do të kishin fuqi ligjore.

Sipas ligjit, mbahet mbledhja e përgjithshme e pronarëve të ambienteve në një pallat çdo vit gjatë tremujorit të dytë të vitit, në vijim të atij raportues. Një takim i jashtëzakonshëm i banorëve mund të mbahet gjithashtu - me një iniciativë specifike të njërit ose tjetrit - siç u përmend më lart.

Ku fillon procesi i organizimit të takimit të pronarëve?

Pra, nëse keni vendosur se kush do të jetë pjesë e grupit iniciativë të pronarëve të shtëpisë tuaj, fillimisht duhet të bëni një takim. Ai përcakton rendin e ditës të propozuar për këtë mbledhje, si dhe diskuton detajet e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve: datën, orën dhe vendndodhjen e saj. Takimi i parë zyrtar i pronarëve duhet të mbahet personalisht, d.m.th. “nëpërmjet pranisë së përbashkët të pronarëve të lokaleve”, siç thuhet në kodin e strehimit.

Rezultati i mbledhjes së grupit nismëtar duhet të jetë një protokoll në të cilin duhet të formulohet synimi për të organizuar dhe mbajtur një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Ky protokoll duhet të tregojë gjithashtu:

formularin e mbledhjes së ardhshme (votim personal, në mungesë, personalisht dhe në mungesë);
vendi dhe koha e mbajtjes së tij;
listën e çështjeve që do të diskutohen.

Në të njëjtën kohë, është shumë e rëndësishme që lista e çështjeve të planifikuara për diskutim të formulohet sa më saktë që të jetë e mundur, sepse nuk do të jetë më e mundur të ndryshohet agjenda gjatë vetë takimit, domethënë pronarët nuk do të jenë në gjendje të bëjnë vendimet për çështje që nuk ishin planifikuar dhe përcaktuar paraprakisht nga grupi nismëtar.

Pra - ju keni vendosur, keni zgjedhur një grup iniciativë që përfaqëson interesat e shtëpisë, Anëtarët e grupit u mblodhën dhe morën fillimisht nga organizata drejtuese një regjistër të pronarëve të ambienteve, ku duhet të përfshihen të gjithë pronarët e apartamenteve të privatizuara në ndërtesë, duke treguar sipërfaqen e ambienteve që ata zënë. Ne hartuam njoftime bazuar në numrin e pronarëve, të cilët duhet të tregojnë:

informacion për iniciatorin(ët) e këtij takimi;
forma e mbledhjes (takim personal ose votim në mungesë);
data, ora, vendi i mbledhjes;
nëse mbledhja do të mbahet në formën e votimit në mungesë (dhe kjo është e mundur vetëm nëse e mëparshmja është mbajtur tashmë personalisht) - data e përfundimit të pranimit të vendimeve të pronarëve për çështjet e hedhura në votim;
vendin ose adresën në të cilën duhet të dërgohen dokumentet që përmbajnë vendime të tilla;
Axhenda e takimeve;
procedurën e njohjes me informacionin dhe (ose) materialet që do të paraqiten në këtë takim;
vendin ose adresën ku mund të shihen.

Iniciatori i mbledhjes, grupi nismëtar, duhet të informojë pronarët e ambienteve për mbledhjen jo më vonë se 10 ditë përpara datës së caktuar. Dhe, në përputhje me rrethanat, brenda periudhës së caktuar, çdo pronari duhet t'i dërgohet një njoftim për mbledhjen e përgjithshme.

Për ta bërë këtë, të udhëhequr nga dispozitat e Pjesës 4 të Artit. 45 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, ju mund të veproni në mënyra të ndryshme:

2) t'i dorëzojë një letër kundër nënshkrimit secilit pronar të objektit;

3) vendos një njoftim për mbledhjen në ambientet e kësaj shtëpie, të përcaktuar me vendim të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve dhe të aksesueshme për të gjithë pronarët e lokaleve.

Si të mbahet një mbledhje e përgjithshme e pronarëve?

Si të zhvilloni saktë një takim - kjo pyetje bëhet nga njerëzit mjaft shpesh. Dhe akoma më shpesh, mbahen takime që kanë vetëm pamjen e të tillave... Njerëzit dalin në oborr p.sh. dhe fillojnë të diskutojnë, duke bërtitur për njëri-tjetrin, për çështje të ngutshme, shpesh në të njëjtën kohë ata shohin njëri-tjetrin. për herë të parë... Kushdo që flet me zë të lartë është ai në nivelin nënndërgjegjeshëm, perceptohet nga të tjerët si kryesore… Dhe nga kush, kur dhe në çfarë rrethanash u zgjodh si i tillë ky shef - dhe nëse u zgjodh fare - askush as nuk e mendon këtë. Banorët ndonjëherë as nuk e dinë se me kë po komunikojnë në këtë mënyrë: me pronarët, me qiramarrësit e banesave publike, apo edhe me qiramarrësit e përkohshëm të dikujt...

Dhe pastaj, pas kësaj takimet shfaqet një letër e caktuar, është e paqartë mbi çfarë baze dhe si është shkruar... Dhe njerëzit mendojnë se është kështu procesverbalin e mbledhjes së tyre…

Është mirë kur ngjarje të tilla lidhen me disa nevoja të përgjithshme lokale të familjes. Epo, mblodhën para, mirë, instaluan, ndërtuan, riparuan... Si rregull, në raste të tilla, askush nuk kujdeset për vendime të tilla kolektive.

Dhe nëse, të themi, duhet të merrni vendime vërtet fatale- si për secilin pronar ashtu edhe për shtëpinë në tërësi? Apo - papritur një nga njerëzit, duke mos kuptuar fare se çfarë po ndodh dhe pse quhet mbledhje e pronarëve, rezulton se nuk është dakord me diçka në këto vendime?..

Pikërisht atëherë del se tubime të tilla publike dhe përpjekjet e tyre kolektive janë thjesht të kota: ato nuk kanë fuqi ligjore dhe vetëm i lënë njerëzit në iluzionin se ata kanë vendosur zyrtarisht kolektivisht për diçka dhe tani mund të flenë të qetë... Dhe kjo ka një keqkuptim i thellë.

Formulari standard për mbajtjen e një takimi personal të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh është si më poshtë:

Nëse ka kuorum dmth nëse pas të gjitha procedurave të mësipërme të kryera nga grupi nismëtar i pronarëve, pronarët e mbetur të banesave të tyre erdhën në mbledhje ose përfaqësuesit e tyre ligjor dhe pjesëmarrësit në takim ishin jo më pak se 51 për qind e numrit të përgjithshëm të pronarëve që jetojnë në shtëpi, takimi mund të fillojë. Dhe për të zbuluar nëse një kuorum është i pranishëm në një takim personalisht, të ashtuquajturat fleta e paraqitjes.

Kjo eshte, Çdo pronar që vjen në takim duhet të paraqesë dokumentin e tij tek organizatorët, duke e identifikuar atë, si dhe një dokument që vërteton pronësinë e hapësirës së banimit që ai zë. Nëse një përfaqësues i pronarit merr pjesë në mbledhje, ai duhet të ketë edhe një dokument zyrtar që konfirmon këtë të drejtë. Kjo është zakonisht një autorizim zyrtar i vërtetuar nga një noter.

Një autorizim i tillë për votim duhet të përmbajë informacione për pronarin e përfaqësuar të lokalit dhe përfaqësuesin e tij (emri, vendbanimi ose vendndodhja, detajet e pasaportës). Ky dokument duhet të hartohet në përputhje me kërkesat e pikave 4 dhe 5 të Artit. 185 i Kodit Civil të Federatës Ruse ose i vërtetuar nga një noter (Pjesa 2 e nenit 48 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse).

Të gjitha këto të dhëna futen në fletën e paraqitjes, ku çdo pronar që vjen duhet të firmosë.

Para fillimit të takimit organizatorët e saj po numërojnë sa pronarë janë regjistruar dhe cila aksione në të drejtat e përbashkëta pronësore ata kane. Në të njëjtën kohë, numri i votave që ka secili pronar në mbledhjen e përgjithshme është në raport me pjesën e tij në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pasurisë së përbashkët. Kështu, e njëjta pjesë përcaktohet për çdo pronar duke e ndarë sipërfaqen e lokalit (në bazë të certifikatës së tij të pronësisë) me shumën e sipërfaqeve të ambienteve rezidenciale dhe jobanesore në shtëpi sipas pasaportës teknike të shtëpisë.

Duhet të kujtojmë se për të marrë parasysh zonën aktuale të ambienteve rezidenciale dhe jo-banesore të shtëpisë tuaj, është e nevojshme të përdorni informacione vetëm për ato ambiente për të cilat të drejtat e pronësisë janë regjistruar në Regjistrin Shtetëror. Është informacioni i tij ai që konsiderohet si prioritet në rast se papritur shfaqen mospërputhje në dokumentet e banorëve.

Si të llogaritet praktikisht pjesa e secilit pronar?

Le të imagjinojmë se në një shtëpi, për shembull, ka dhjetë apartamente me një sipërfaqe prej 30 m2 secila. Kjo do të thotë, sipërfaqja e përgjithshme e këtyre apartamenteve është përkatësisht 300 m2. Në këtë rast, pjesa e secilit apartament në pronësinë e pronës së përbashkët do të jetë:

Për më tepër, pjesa, siç e keni vënë re, nuk llogaritet në përqindje, por në aksione. (Megjithatë, është e qartë se një pjesë, për shembull, 0.1 korrespondon me 10%).

Në mënyrë që vendimi i mbledhjes të konsiderohet i ligjshëm më vonë, është e rëndësishme që të mblidhen më shumë se gjysma, ose mundësisht dy të tretat e votave të të gjithë pronarëve të ambienteve të banimit sipas hapësirës së banimit që zënë. Kjo do të thotë se në këtë rast nuk merret parasysh vetëm numri i personave që kanë votuar, por konkretisht numri i metrave katrorë të sipërfaqes së banimit.

Kjo do të thotë, për të numëruar votat në mënyrë korrekte, është e rëndësishme të dihet sipërfaqja totale e të gjitha hapësirave të banimit në shtëpi, si dhe sa përqindje e shifrës totale është një metër katror. Dhe përqindja që rezulton shumëzohet me sipërfaqen katrore të banesës në pronësi të pronarit. Pas kësaj, duhet të llogarisni se sa përqind e metrave katrorë kanë marrë pjesë në votim dhe si u shpërndanë votat si rezultat, dhe llogaritja bëhet veçmas për secilën çështje të rendit të ditës së mbledhjes. Kështu, pronari i një apartamenti me tre dhoma, për shembull, ka një përqindje më të madhe në votim sesa pronari i një apartamenti me një dhomë.

Kjo është arsyeja pse dokumentin kryesor të çdo pronari, përcaktimi i sipërfaqes së dhomës që zë është e tij Certifikata e pronësisë së lokalit.

Pra - më në fund ka filluar mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh

Fillimisht zgjidhen: kryetari i mbledhjes, sekretari i tij për procesverbalin, komisioni i numërimit për përmbledhjen e rezultateve të votimit (përcaktohet numri dhe përbërja e tij personale). Këto janë standarde të detyrueshme procedurale. Dhe më pas diskutohen vetëm çështjet e mbetura të rendit të ditës, e cila përfundon me votim.

Procesverbali i mbledhjeve të pronarëve dhe vendimet e tyre duhet të ruhen në adresën, e cila duhet të përcaktohet edhe me vendimin e një mbledhjeje të tillë. Dhe në çdo vendim të pronarit, i cili, në thelb, është rezultat i të gjithë procedurës së përshkruar më sipër, duhet të tregohet informacioni i mëposhtëm:

për personin që mori pjesë në votim;
për një dokument që konfirmon pronësinë e tij;
për vendimin e këtij personi për secilën çështje në rendin e ditës, të shprehur në formulimin "për", "kundër" ose "abstenim" (Pjesa 3 e nenit 48 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse).

Dhe, në fund, në përputhje me Kodin e Strehimit të Federatës Ruse, kopjet e vendimit të mbledhjes dhe procesverbalet e tij duhet t'i transferohen shoqërisë administruese, e cila, nga ana tjetër, është gjithashtu e detyruar, brenda pesë ditëve nga marrja e këtyre dokumenteve, t'i dërgojë në Inspektoriatin Shtetëror të Banesave për t'i ruajtur atje për një periudhë trevjeçare.

Tani, shpresojmë që pasi të keni lexuar këtë artikull, nuk do të bëni më shumë gabime në këtë çështje jo aq të thjeshtë - organizimin legjitime takimet e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Dhe nëse keni ende ndonjë pyetje, shkruajini ato në komente, dhe ne patjetër do t'u përgjigjemi atyre.

Ministria e Ndërtimit dhe Banesave dhe Shërbimeve Komunale u bën thirrje organizatave drejtuese (KK) që të mos angazhohen në arbitraritet, por t'ua besojnë zgjidhjen e çështjeve të rëndësishme pronarëve të ambienteve rezidenciale dhe jorezidenciale në ndërtesat e banimit me shumë apartamente. Në vitin 2017, kërkesat për format e vetëqeverisjes mbetën të njëjta: organi kompetent për të marrë vendime për organizimin e menaxhimit të ndërtesave të banimit mbetet mbledhja e përgjithshme e pronarëve (GMS).

Përfshirja e banorëve në menaxhimin e ndërtesave të banimit do të përmirësojë cilësinë e mirëmbajtjes së shtëpive, nivelin e komoditetit dhe sigurinë e jetës në qytete.

Kjo është e vetmja mënyrë për të garantuar mbrojtjen e të drejtave dhe interesave ligjore të pronarëve, dhe për shoqëritë administruese për të vendosur një menaxhim efektiv të ndërtesave të banimit.

Cilat çështje vihen në votim nga OSS?

Në përputhje me Pjesën 2 të nenit 44 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, çështjet që lidhen me menaxhimin e ndërtesave të banimit zgjidhen në takim:

kryerja e riparimeve të mëdha dhe rindërtimit të pronës së përbashkët;
ndërtimi i shtesave, ndërtesave, ndërtesave, strukturave, strukturave të tjera në territorin e caktuar për shtëpinë;
formimi dhe menaxhimi i një fondi riparimi kapital;
marrjen e kredive dhe kredive për punë riparimi dhe ndërtimi;
vendosjen e kufijve për përdorimin e truallit në të cilin ndodhet ndërtesa e banimit;
zhvillimi i rregullave për përdorimin e pronës së përbashkët nga pronarët dhe qiramarrësit e ambienteve jorezidenciale të ndërtuara dhe të bashkangjitura;
zgjedhja e një mënyre për të kontrolluar shtëpinë;
kryerja e riparimeve rutinë të pronës së përbashkët, duke përfshirë zëvendësimin dhe instalimin e pajisjeve matëse kolektive, instalimin e sistemeve të dispeçimit me valë për leximet nga njehsorët e energjisë.

Në rastin e fundit, këshillohet përfshirja e kontraktorit të përgjithshëm në përgatitjen dhe kryerjen e vlerësimit mjedisor. Kontraktorët janë të interesuar të marrin një porosi, kështu që ata do të japin informacion të detajuar për punën ose shërbimet e tyre, gjë që do t'i ndihmojë pjesëmarrësit e takimit të marrin vendimin e duhur.

Cilat janë kërkesat për kryerjen e OSS në 2017?

Një mbledhje konsiderohet e vlefshme nëse është përgatitur dhe mbajtur duke marrë parasysh të gjitha kërkesat dhe, më e rëndësishmja, rezultatet e votimit janë dokumentuar saktë.

Frekuenca e OSS

Sipas Pjesës 1 të nenit 45 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, OSS kryhet të paktën një herë në vit - në tremujorin e dytë të vitit pas atij raportues. Lejohet caktimi i një afati tjetër për mbajtjen e mbledhjes me vendim kolektiv të pronarëve të ambienteve. Kjo duhet të dokumentohet në procesverbalin e një prej OSS-ve të kryera më parë.

Një OSS e jashtëzakonshme mund të mblidhet në çdo kohë me iniciativën e çdo pronari të lokaleve në ndërtesë ose organizatë menaxhuese. Iniciatori i mbledhjes është i detyruar të njoftojë të gjithë pronarët e lokaleve në pallat për mbledhjen e saj jo më vonë se 10 ditë përpara datës së parashikuar të mbajtjes së saj.

Njoftimi i pjesëmarrësve të OSS për mbajtjen e tij

Neni 45 i Kodit të Strehimit të RF parashikon që një njoftim për OSS duhet t'i dërgohet secilit pronar të lokaleve me postë rekomande. Por praktika tregon se është më mirë të plotësoni letrën me një inventar të bashkëngjitjeve. Në këtë rast, pronarët që nuk kanë marrë pjesë në OSS, kryesisht ata që japin me qira apartamente dhe ambiente jorezidenciale, nuk do të mund të shpjegojnë mungesën e tyre me njoftim të pahijshëm.

E RËNDËSISHME! Në përputhje me paragrafin 1 të nenit 165 të Kodit Civil të Federatës Ruse, një njoftim do të konsiderohet i dorëzuar edhe në rastet kur ai është marrë nga pronari, por nuk i është dorëzuar atij ose marrësi nuk është njohur me të.

Nëse një mbledhje mbahet në mungesë ose në mungesë, zarfi me njoftimin duhet të përfshijë formularët e vendimeve për çështjet e diskutuara dhe të gjithë informacionin e nevojshëm për të marrë një vendim.

Kuorumi

Kërkesat e veçanta për OSS përcaktohen nga çështjet që vihen në votim dhe lidhen me kuorumin - numrin e pronarëve që morën pjesë në mbledhje dhe numrin e votave "për" të nevojshme për të marrë një vendim.

Çështjet organizative të natyrës së përgjithshme kërkojnë më shumë se 50% vota pro.
Çështjet që lidhen me riparimet e mëdha, rikonstruksionin e ndërtesave të banimit dhe ndërtimin në territorin e truallit të caktuar - 2/3 votuan "për".
Vendimi për të zvogëluar madhësinë e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh si rezultat i rindërtimit, rizhvillimit ose rizhvillimit të saj kërkon pëlqimin unanim të pronarëve.

Format e mbajtjes së mbledhjes së përgjithshme

Mbledhja e përgjithshme mund të mbahet personalisht, në mungesë dhe në mungesë. Kjo e fundit parashikohet nga Ligji Federal Nr. 176-FZ i datës 29 qershor 2015 "Për ndryshimet në Kodin e Strehimit të Federatës Ruse". Kjo risi ishte e detyruar: praktika e kryerjes së OSS ka treguar se është e rrallë që dikush të mund të mbledhë të gjithë pronarët e lokaleve në një kohë të caktuar në një vend të caktuar.

Takimi personal

Ai mbahet me praninë e përbashkët të të gjithë pjesëmarrësve në mbledhje në një vend të caktuar dhe në një kohë të caktuar për të diskutuar çështjet e rendit të ditës dhe për të marrë vendime për to.

Votimi në mungesë

Ai kryhet në rastet kur kuorumi i nevojshëm për marrjen e vendimit nuk është arritur personalisht në mbledhje. Ai përfaqëson transferimin tek iniciatori (grupi nismëtar) i OSS të vendimeve të pronarëve të ambienteve në pallat për çështjet në diskutim, të hartuara në letër dhe të vulosura me nënshkrime personale. Nëse pronari është person juridik, nënshkrimi vuloset me vulën e organizatës.

Është e nevojshme të respektohen të drejtat e secilit pronar të lokaleve në shtëpi, pavarësisht nëse është person privat apo juridik, dhe të merren vendime në një mbledhje të përgjithshme.

Mikhail Men, Ministër i Ndërtimit dhe Strehimit dhe Shërbimeve Komunale të Federatës Ruse

Pjesëmarrja me kohë të pjesshme në OSS

Ai kryhet në faza ose paralelisht në formën e pjesëmarrjes së drejtpërdrejtë dhe votimit në mungesë. Nënkupton mundësinë që pronarët e lokaleve në ndërtesat e banimit të diskutojnë personalisht çështjet e hedhura në votim, duke transmetuar njëkohësisht vendimet në mungesë të paraqitura brenda afatit të caktuar.

Kuorumi i një mbledhjeje të tillë përcaktohet në tërësi në bazë të rezultateve të tij, por jo më herët se skadimi i periudhës gjatë së cilës pjesëmarrësit e votimit në mungesë duhet të paraqesin vendimet e tyre.

A mund të sfidojnë pronarët rezultatet e OSS?

Mbledhja e përgjithshme është votim për çështjet e përcaktuara në rendin e ditës dhe gjithmonë do të ketë nga ata që do të jenë kundër vendimit të marrë me shumicë votash. Ata ndoshta do të duan të protestojnë për të. Është e rëndësishme të mbani mend se në mungesë të një autoriteti më të lartë, vetëm një gjykatë mund të anulojë një vendim të marrë në OCC.

Sipas paragrafit 6 të nenit 46 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, rezultatet e një takimi mund të kundërshtohen dhe shpallen të pavlefshme në rastet e mëposhtme:

është shkelur procedura e vendosur për njoftimin e pronarëve të lokaleve për vendin dhe kohën e takimit të ardhshëm;
vendimi i OSS nuk pasqyron axhendën e deklaruar;
janë identifikuar parregullsi në numërimin e votave të pjesëmarrësve në mbledhje;
janë shkelur kërkesat për numrin e kërkuar të votave;
vendimi është marrë në kundërshtim me kërkesat;
informacioni për numrin e votave që i përkasin ndonjë prej pjesëmarrësve të OSS është i shtrembëruar;
njoftimi i mbledhjes është hartuar gabimisht;
kompetencat e pronarëve të lokaleve nuk janë të vërtetuara ose të vërtetuara në mënyrë të gabuar;
pjesëmarrësit e takimit nuk morën informacionin e nevojshëm për të marrë një vendim;
nëse iniciatori i mbledhjes është një shoqëri administruese me të cilën nuk është lidhur marrëveshje për menaxhimin e ndërtesës së banesës.

Në cilëndo nga situatat e paraqitura më sipër, pronari i lokalit ka të drejtë të apelojë vendimin e OSS në gjykatë brenda gjashtë muajve nga data e njohjes me protokollin. Por vetëm nëse nuk ka marrë pjesë në mbledhje, ka votuar kundër vendimit të marrë dhe nëse vetë vendimi cenon interesat e tij legjitime pasurore.

Nëse vota e paditësit nuk mund të ndikojë në rezultatet e OSS, shkeljet e konstatuara janë të parëndësishme dhe vendimi i marrë nuk sjell humbje të drejtpërdrejta për aplikantin, gjykata ka të drejtë të lërë në fuqi vendimin e ankimuar.

Si të zyrtarizohen vendimet

Vendimi i OSS është një dokument i rëndësishëm që ka pasoja juridike. Nëse nuk është formalizuar saktë, takimi mund të konsiderohet i paligjshëm. Prandaj, gjatë përgatitjes së tij është e nevojshme të respektohen rreptësisht kërkesat e Urdhrit të Ministrisë së Ndërtimit, datë 25 dhjetor 2015 nr. 937/pr “Për miratimin e kërkesave për përgatitjen e procesverbalit të mbledhjeve të përgjithshme të pronarëve të ambienteve. në ndërtesat e banimit.” Përndryshe, ka shumë gjasa që vendimi i marrë të shpallet i pavlefshëm dhe jo detyrues.

Krahas kërkesave për hartimin e procesverbalit, Urdhri i Ministrisë së Ndërtimit përcakton afatin maksimal brenda të cilit duhet të hartohet procesverbali: dhjetë ditë kalendarike nga data e mbledhjes. Për më tepër, iniciatorët e takimit duhet të kujtojnë nevojën për të vendosur të gjitha dokumentet që lidhen me OSS në GIS Strehimi dhe Shërbimet Komunale.

Nëse zbulohet se protokolli është falsifikuar, për këtë do të lindë përgjegjësi penale.

Andrey Chibis, Zëvendës Ministër i Ndërtimit dhe Strehimit dhe Shërbimeve Komunale të Federatës Ruse

OSS për zbatimin e një sistemi dispeçer për pajisjet matëse

Nevoja për t'u pajtuar me 261-FZ dhe 209-FZ shton dhimbje koke për menaxherët e kompanive të menaxhimit dhe HOA-ve. Sipas ligjit, çdo apartament në pallat duhet të jetë i pajisur me matës uji/energjie. Sipas Ligjit Federal 261-FZ, vetë banorët duhet të paguajnë për instalimin dhe koston e matësve - jo të gjithë pronarët pajtohen me këtë.

Nëse marrim zgjidhjet ekzistuese, atëherë mund të instalojmë njehsorët më të lirë dhe të qetësohemi. Por koprrac paguan gjithmonë dy herë! Ju do të duhet të punësoni inspektorë të veçantë të cilët do të shkojnë derë më derë dhe do të shkruajnë rezultatet. Banorët nuk u përgjigjen mirë vizitave të tilla dhe në 30% të rasteve nuk hapin as derën.

Nëse i detyroni pronarët të dërgojnë vetë dëshminë, ata patjetër do të harrojnë ta bëjnë atë. Ju duhet t'i kujtoni vazhdimisht me telefon ose postë. Përdorni një sistem të automatizuar për monitorimin dhe llogaritjen e burimeve të energjisë (ASCAE). Kjo zgjidhje minimizon pjesëmarrjen njerëzore, por rrit ndjeshëm kontrollin.

Disa avantazhe të ASKUE për kryetarët e shoqërive të menaxhimit/shoqatave të pronarëve të shtëpive:

Matja nga fundi në fund i ujit/energjisë - mund të shihni menjëherë se kush ka një apartament "gome";
Llogaria juaj personale, ku të gjitha leximet janë në internet;
Defaultuesit e postës elektronike mund të shkëputen me një klik;
Të dhënat ngarkohen në një tabelë që mund të dërgohet në Shërbimet e Banimit dhe Komunalit GIS, 1C, EIRT;
Nuk ka nevojë të presim të dhëna nga banorët, nuk nevojiten “shëtitës”.

Ne i bindim pronarët

Qëllimi i takimit është të bindë më shumë se 50% të pronarëve për nevojën e zbatimit.

Këtu janë argumentet për banorët:

Reduktimi i ODN në 1.5-3%. Si ishte: ju paguani 500 rubla për energji elektrike dhe 300 të tjera për një. Këto 300 rubla mblidhen nga jo-paguesit dhe apartamentet "gome", ku norma llogaritet për 1 pronar të regjistruar, por në fakt në apartament jetojnë 10 persona. Ky shpenzim “anormal” shpërndahet mes të gjithë banorëve. Kjo nuk do të ndodhë me ASKUE, pasi shpërdoruesit janë menjëherë të dukshëm në llogarinë tuaj personale - nuk do t'i shpëtoni.
Nuk ka nevojë të lejoni të huajt në shtëpi.
Nuk ka nevojë të fshini dhe dërgoni vetë leximet - pajisja do të dërgojë automatikisht gjithçka.

Për më tepër, tregoni atyre rezultatet e llogaritjes në kalkulatorin e kthimit. Këtu është një kalkulator i konsumit të ujit, dhe këtu është një kalkulator i konsumit të energjisë elektrike.

Numrat do t'ju tregojnë shumë; mesatarisht, sistemi do të paguajë veten në 9 muaj. Këto argumente janë të mjaftueshme për të marrë 50% të atyre që pranojnë të marrin një vendim. Ata që nuk janë dakord kanë çdo të drejtë të paguajnë sipas standardit. Nëse po flasim për njehsorin në ODPU, mund të bëni një lidhje me Kodin e Strehimit:

Vendimet dhe procesverbalet e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një pallat janë dokumente zyrtare si dokumente që vërtetojnë fakte që sjellin pasoja juridike në formën e vendosjes së përgjegjësive ndaj pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh në lidhje me pronën e përbashkët në këtë ndërtesë. .
Kodi i Strehimit, 188-FZ, Art. 46

Nga rruga, këtu janë disa avantazhe të tjera të dërgimit të automatizuar për kompanitë e menaxhimit dhe shoqatat e pronarëve të shtëpive:

Njoftimi i menjëhershëm i operatorit për ndërhyrje në funksionimin e pajisjeve matëse (pa magnet!);
Kontabilisti do të ketë në dorë të gjitha të dhënat deri në datën 25;
Statistikat e konsumit për orë në internet - shikoni demonstrimin e llogarisë tuaj personale;
lidhje deri në 2,000,000 brenda një rrezeje prej 10 km pa pasur nevojë të blini një stacion bazë shtesë, përsëritës dhe shpërndarës.

Sistemi STRIZH përdor teknologjinë LPWAN me një distancë prej 10 km, pa koncentrues dhe përsëritës.

Dërgimi pa tela i ujit, rrymës në denarë

Në vazhdim të artikullit.

Organi drejtues në MKD është mbledhja e të gjithë pronarëve të banesave. Ajo merr vendime kyçe në lidhje me pronë e përbashkët

Çdo pronar i objektit në MKD mund të inicojë takim. Kjo dispozitë parashikohet në paragrafin 2 të Artit. 45 Kodi i Strehimit i Federatës Ruse. Si rregull, një grup iniciativë krijohet nga radhët e pronarëve. Anëtarët e saj vendosin axhendën dhe merren me çështje organizative.

Takimi i parë

Bazuar në dispozitat e Art. 45 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, të gjitha mbledhjet, me përjashtim të mbledhjes përfundimtare vjetore, konsiderohen të jashtëzakonshme. Përpara thirrjes së mbledhjes bëhet një mbledhje paraprake e grupit nismëtar. Në të mund të hyjnë vetëm pronarët e lokaleve me denarë.

Në mbledhjen e parë të grupit vendoset rendi i ditës mbledhja e përgjithshme e pronarëve të një ndërtese apartamentesh, ditën dhe adresën e ngjarjes. Duhet të organizohet personalisht. Me fjalë të tjera, të gjithë pronarët duhet të marrin pjesë.

Bazuar në rezultatet e mbledhjes së grupit nismëtar, hartohet një protokoll. Ai shpreh qëllimin për ta mbajtur atë dhe tregon vendndodhjen e tij. Procesverbali përmban gjithashtu një listë të çështjeve që do të diskutohen dhe pika të tjera të rëndësishme.

Pika të rëndësishme

Vendimet e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të një ndërtese banimi mund të pranohen vetëm për ato çështje që pasqyrohen në rendin e ditës. Takimi nuk ka të drejtë të diskutojë për probleme të tjera apo të ndryshojë listën e çështjeve. Rregulloret përkatëse përmbahen në nenin 46 të LP.

Duke marrë parasysh këtë, kur hartohet një axhendë takimi, është e nevojshme të formulohen çështjet e propozuara për diskutim sa më saktë që të jetë e mundur.

Përpara mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të një ndërtese banimiështë e nevojshme të merren informacione për banorët dhe zonat që ata zënë. Grupi nismëtar mund ta kërkojë këtë informacion nga shoqëria administruese.

Njoftim

Për të siguruar një kuorum, është e nevojshme t'i dërgohet njoftim çdo banori për mbledhjen e ardhshme. Njoftimi duhet të tregojë:

Informacion për personat që kanë nisur procedurën.
Forma e takimit.
Vendi, ora, data ose dita në të cilën përfundon marrja e vendimeve nga pronarët e lokaleve për çështjet e hedhura në votim, adresa në të cilën duhet të transferohen (nëse mbledhja organizohet në mungesë).
Rregulla për njohjen me materialet (informacionet) që pritet të paraqiten në takim, ose adresën në të cilën mund të shikohen.
Rendi i ditës.

Mënyra e njoftimit

Grupi nismëtar duhet të informojë për të ardhmen mbledhja e përgjithshme e pronarëve të një ndërtese apartamentesh 10 ditë para ditës së mbajtjes së tij. Banorët mund të njoftohen:

Me letra rekomande. Kjo metodë konsiderohet më efektive.
Dorëzimi i njoftimeve për çdo qiramarrës kundër nënshkrimit.
Duke postuar një reklamë

Së bashku me njoftimin, këshillohet që banorëve t'u dërgohen letra informative, të cilat do të përmbajnë shpjegime për thelbin e çështjeve që hidhen në votim. Një letër e tillë mund të vendoset edhe në një tabelë buletini.

Takimi personal

Në ditën e caktuar, nismëtarët takohen me banorët në vendin e caktuar. Banorët kanë të drejtë të dërgojnë përfaqësuesit e tyre në mbledhje. Në këtë rast, kompetencat e këtij të fundit duhet të vërtetohen me prokurë.

Informacioni për banorët e pranishëm futet në fletët e regjistrimit.

Duhet thënë se mbledhja mund të konsiderohet e vlefshme nëse në të kanë marrë pjesë pronarët e ambienteve, të cilët së bashku kanë më shumë se gjysmën e votave të numrit të përgjithshëm. Numri i votave që mund të ketë pronari llogaritet në raport me pjesën në të drejtën për pronë e përbashkët e një ndërtese apartamentesh.

Nëse për ndonjë arsye nuk ishte e mundur të arrihet një kuorum, për këtë hartohet një protokoll. Është nënshkruar nga grupi iniciativ.

Procedurat kryesore

Në të parën mbledhja e përgjithshme e pronarëve të një ndërtese apartamentesh duhet të zgjedhë një kryetar, sekretar dhe të formojë një komision për numërimin e votave. Sekretari është përgjegjës për mbajtjen e procesverbalit. Me rastin e krijimit të një komisioni, fillimisht miratohet numri i anëtarëve të tij, e më pas personat konkretë të përfshirë në të.

Njohja me vendimet e marra

Në të njëjtën kohë, vetë pronarët duhet të vendosin se në çfarë adrese dhe si do të njihen vendimet. Sigurisht, kjo duhet të bëhet në territori i një ndërtese apartamentesh. Të gjithë pronarët e apartamenteve duhet të kenë akses falas në një vend të tillë.

Zakonisht një kopje do të postohet në tabelën e njoftimeve. procesverbalin e mbledhjes së përgjithshme. Pronarët e ambienteve të pallatit Megjithatë, ata mund të vendosin që rezultatet e votimit të vihen në dispozicion në formën e një njoftimi dërguar çdo banori.

Ruajtja e dokumenteve

Pavarësisht nga forma në të cilën është mbajtur mbledhja e pronarëve të lokaleve, dokumentet ( procesverbali i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të një ndërtese apartamentesh, etj.) duhet të ruhen në një vend të caktuar nga banorët. Ky rregull përcaktohet nga LCD.

Votimi në mungesë

Ajo kryhet nëse mbledhja e përgjithshme e pronarëve të një ndërtese apartamentesh nuk ka arritur kuorumin.

Të njëjtat çështje shtrohen për shqyrtim nga banorët, ndryshon vetëm forma e marrjes së vendimeve për to. Për zbatimin e procedurës mbahet një mbledhje e anëtarëve të grupit nismëtar. Ai diskuton formën e njoftimit për banorët dhe procedurën e dorëzimit të formularëve me pyetjet e votimit. Në bazë të rezultateve të mbledhjes hartohet edhe një protokoll.

Ashtu si në rastin e votimit personal, njoftimi i pronarëve bëhet 10 ditë përpara datës së fillimit të marrjes së vendimeve. Kur diskutoni në mungesë, këshillohet t'i dërgoni një njoftim secilit qiramarrës. Një formular me pyetje duhet t'i bashkëngjitet.

Forma e zgjidhjes

Emri i plotë i subjektit pjesëmarrës në votim.
Detajet e dokumentit (certifikatës) që vërteton pronësinë e hapësirës së banimit në pallat.

Formularët duhet të përmbajnë gjithashtu fusha pranë çdo pyetjeje me opsionet "për", "kundër" ose "abstenim".

Pritja dhe përpunimi i formularëve

Vendimet e pronarëve për çështjet e ngritura merren në adresën e treguar në procesverbalin e mbledhjes së anëtarëve të grupit nismëtar. Këshillohet që të kopjoni vendin e pritjes në çdo formë. Për më tepër, pikat kryesore duhet të specifikohen.

Përpunimi i formularëve të marrë kryhet nga komisioni i numërimit. Pas përfundimit të procedurës, rezultatet e votimit bëhen publike.

Karakteristikat e projektimit të zgjidhjeve

Formularët në të cilët do të zgjidhet vetëm një opsion përgjigjeje nga ato të paraqitura për secilën pyetje do të kenë rëndësi juridike. Vendimet e ekzekutuara me shkelje konsiderohen të pavlefshme.

Nëse formulari përmban disa pyetje, mospërputhja me kërkesat e vendosura në lidhje me disa prej tyre nuk do të sjellë pavlefshmërinë e vendimeve të mbetura.

Rezultatet publikohen sipas të njëjtave rregulla si për votimin personal. Mesazhi mund të postohet në një tabelë njoftimesh ose t'i dërgohet çdo banori në formën e një letre. Afati i njoftimit është gjithashtu 10 ditë nga data e numërimit përfundimtar të votave.

Ministria e Ndërtimit ka nxjerrë rekomandime metodologjike për zbatimin e dispozitave të Kodit të Banesave. Ato përmbajnë disa shtojca që ofrojnë forma të përafërta standarde të formularëve me pyetje, procesverbale dhe dokumente të tjera të hartuara gjatë takimeve. Ato mund të merren si bazë, plotësohen, ndryshohen në përputhje me nevojat e banorëve të një ndërtese të veçantë apartamentesh.

Çfarë mund të diskutojnë pronarët?

Në rendin e ditës të mbledhjes mund të përfshihen çështje që kanë të bëjnë ekskluzivisht me denarë. Në veçanti, mund të diskutohet në vijim:

Rindërtimi i një strukture (përfshirë ato që lidhen me një superstrukturë ose zgjerim), ndërtimi i ndërtesave dhe strukturave të tjera, ndërtesave, riparimeve, rregullave për përdorimin e fondit të riparimit kapital.
Zgjedhja e metodës për krijimin e një fondi riparimi kapital, shuma e kontributit për sa i përket tejkalimit të tij mbi standardet minimale të vendosura. Kjo e fundit diskutohet nëse përcaktohen tregues të përshtatshëm nga legjislacioni rajonal.
Zgjedhja e një personi specifik përgjegjës për hapjen e një llogarie të veçantë dhe kryerjen e transaksioneve të shlyerjes me fondet në të.
Çështjet e marrjes së një kredie/kredi për riparime të mëdha nga një shoqatë pronarësh ose kooperativë strehimi (HBC) ose kooperativë tjetër e specializuar konsumatore, organizatë administruese, person i autorizuar (nëse menaxhimi kryhet ekskluzivisht nga pronarët e hapësirës së banimit). Në këtë rast, asambleja e përgjithshme mund të përcaktojë nevojën për garanci, duke marrë një garanci nga subjektet përgjegjëse të përcaktuara. Pronarët po diskutojnë rregullat për shlyerjen e kredisë nga fondi i riparimit kapital, pagesën e interesit dhe kostot e marrjes së garancive dhe garancive.
Kufizimet për përdorimin e territorit ngjitur të një ndërtese apartamentesh. Pronarët e lokaleve mund të vendosin kufizime për personat e paautorizuar (brenda kufijve të ligjit). Gjithashtu, asambleja e përgjithshme ka të drejtë të diskutojë çështje që lidhen me përmirësimin e sipërfaqes lokale të një pallati dhe burimet e fondeve për kryerjen e punës përkatëse.
Kufijtë e përdorimit të pronës së përbashkët nga persona të paautorizuar. Në veçanti, asambleja e përgjithshme ka të drejtë të diskutojë kushtet për sigurimin e elementeve të një pallati për vendosjen e strukturave reklamuese dhe lidhjen e marrëveshjeve me kompanitë që i instalojnë dhe operojnë ato.
Emërimi i personave përgjegjës për lidhjen e marrëveshjeve me palët e treta për përdorimin e pronës së pallatit, duke përfshirë instalimin dhe funksionimin e strukturave reklamuese sipas kushteve të përcaktuara nga pronarët e apartamenteve në ndërtesë.
Çështjet e përdorimit të informacionit ose sistemeve të tjera, përfshirë ato të automatizuara, gjatë organizimit dhe zhvillimit të votimit në mungesë, caktimit të personave përgjegjës për këtë.
Zgjedhja e një metode për marrjen e mesazheve nga një person i autorizuar (administratori i mbledhjes) për organizimin dhe mbajtjen e mbledhjeve të pronarëve, vendimet e marra nga pronarët e apartamenteve për çështjet e paraqitura në formularët e votimit, kohëzgjatja e periudhës për marrjen e vendimeve të caktuara gjatë kryerjes së votimit në mungesë.
Pronarët kanë të drejtë t'ia besojnë menaxhimin HOA, një kompanie administruese, ose ta kryejnë atë në mënyrë të pavarur.
Pyetje në lidhje me riparimet e vazhdueshme të ndërtesave, shërbimeve komunale dhe elementeve të tjera të një ndërtese apartamentesh.
Çështje të tjera që lidhen me sigurimin e funksionimit normal të ndërtesave të banimit, që i ngarkohen kompleksit të banimit në kompetencë të organit drejtues.

Për miratimin e vendimeve sipas pikave 1-7, kërkohen të paktën 2/3 e votave të numrit të përgjithshëm të banorëve pjesëmarrës në mbledhje. Për çështje të tjera mjafton shumica e votave.

Kuptimi i Takimeve

Përkundër faktit se në shumicën e rasteve menaxhimi i ndërtesave të banimit u besohet kooperativave të banimit ose një kompanie administruese, diskutimi i përbashkët i problemeve që lidhen me funksionimin e ndërtesave të banimit nuk e humbet rëndësinë e tij.

Pronarët e pronave zgjidhin shumë çështje: nga riparimi i çatisë deri te ndërtimi i ndërtesave. Banorët mund të vendosin shumën e tyre të kontributit për riparime të mëdha. Nuk duhet të jetë më pak se standardi rajonal (nëse është vendosur), por mund të jetë më shumë se ai.

Veçanërisht të rëndësishme janë pyetjet në lidhje me përdorimin e zonës ngjitur me shtëpinë. Shpesh lindin mosmarrëveshje mes fqinjëve për parkimin e makinave dhe shëtitjen e qenve. Këshillohet që të gjitha këto çështje t'i zgjidhni një herë në një mbledhje të përgjithshme në vend që të hyni vazhdimisht në konflikte.

Pronarët mund të shpërndajnë bashkërisht dhe në mënyrë të vazhdueshme mes tyre përgjegjësitë që lidhen me ruajtjen e pastërtisë në hyrje dhe shkallë. Shpesh lindin konflikte mes fqinjëve duhanpirës dhe atyre që nuk pinë duhan. Në takim, banorët mund të përcaktojnë një zonë të ajrosur për duhanpirësit, të vendosin rregulla për vendosjen e karrocave, biçikletave dhe sendeve të tjera që përdoren shpesh në ambientet e përbashkëta.

Së fundi

Kohët e fundit, njerëzit janë bërë më aktivë në zgjidhjen e çështjeve që kanë të bëjnë me shtëpinë ku jetojnë. Kryerja e një takimi personal, megjithatë, është më e vështirë se votimi në mungesë. Si rregull, pensionistët janë pjesëmarrës të rregullt, pasi nuk janë të ngarkuar me punë dhe kanë më shumë kohë të lirë.

Megjithatë, mbledhjet e përgjithshme janë të nevojshme. Ato u lejojnë banorëve të mbajnë krah për krah ngjarjet. Gjëja kryesore është të formohet një grup iniciativë me njerëz energjikë, aktivë. Do të ishte mirë që ekipi të kishte një avokat. Ai do të jetë në gjendje të bëhet përfaqësues i banorëve në autoritete të ndryshme, përfshirë gjykata. Kjo është e një rëndësie të veçantë gjatë zbatimit të vendimeve në lidhje me fondet. Një person i besueshëm duhet të hapë një llogari në të cilën do të ruhen kursimet e banorëve, të lidhë marrëveshje në emër të të gjithë pronarëve me një organizatë bankare dhe të kryejë transaksione pagese.

Zakonisht në çdo hyrje ka një banor aktiv i cili është i gatshëm të mbrojë interesat e të gjithë pronarëve. Ju mund të formoni një grup iniciativë nga njerëz të tillë: një nga çdo hyrje (nëse ka disa prej tyre). Nëse ka vetëm një hyrje, atëherë mjaftojnë një ose dy qytetarë aktivë. Në shumë ndërtesa, menaxhimi kryhet ekskluzivisht nga banorët. Kjo kursen ndjeshëm paratë e pronarëve, pasi nuk ka nevojë të paguani ndonjë palë të tretë për këtë.

1. Pronarëve të ambienteve në një pallat apartamentesh u kërkohet të mbajnë çdo vit një mbledhje të përgjithshme vjetore të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Nëse nuk përcaktohet ndryshe nga mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, mbledhja e përgjithshme vjetore e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh mbahet gjatë tremujorit të dytë të vitit pas vitit raportues, në mënyrën e përcaktuar nga ky nen.

2. Mbledhjet e përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi, që mbahen krahas mbledhjes së përgjithshme vjetore janë të jashtëzakonshme. Një mbledhje e përgjithshme e jashtëzakonshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh mund të thirret me iniciativën e secilit prej këtyre pronarëve.

3. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një pallat është e vlefshme (ka kuorum) nëse në të kanë marrë pjesë pronarët e lokaleve në këtë ndërtesë ose përfaqësuesit e tyre me më shumë se pesëdhjetë për qind të votave të numrit të përgjithshëm të votave. me përjashtim të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një ndërtesë apartamentesh, të zhvilluar për çështjen e përcaktuar në pikën 4.5 të pjesës 2 të nenit 44 të këtij Kodi. Nëse nuk ka kuorum për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme vjetore të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, duhet të mbahet një mbledhje e përsëritur e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, e mbajtur për çështjen e specifikuar në pikën 4.5 të pjesës 2 të nenit 44 të këtij Kodi, është kompetente (ka kuorum):

1) nëse ka më shumë se një hyrje në një ndërtesë apartamentesh, nëse pronarët e lokaleve në këtë pallat ose përfaqësuesit e tyre kanë marrë më shumë se pesëdhjetë për qind të votave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve në këtë pallat. pjesë në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve të lokaleve në këtë pallat, duke përfshirë pronarët e lokaleve në një pallat banimi në hyrje të së cilës ndodhen ambientet që transferohen, duke pasur më shumë se dy të tretat e votave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarë të tillë;

2) nëse ka një hyrje në një ndërtesë banimi, nëse kanë marrë pjesë pronarët e lokaleve në këtë pallat ose përfaqësuesit e tyre me më shumë se dy të tretat e votave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve në këtë pallat. në mbledhjen e përgjithshme të pronarëve të ambienteve në këtë pallat.

3.1. Organizata administruese, bordi i një shoqate të pronarëve të shtëpive, një kooperativë banesash ose ndërtimi banesash ose një kooperativë tjetër e specializuar konsumatore janë të detyruara të mbajnë një regjistër të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, i cili përmban informacion që lejon identifikimin e pronarëve të lokaleve. në këtë ndërtesë apartamentesh (mbiemri, emri, patronimi (nëse ka) pronari i lokaleve në ndërtesën e apartamenteve, emri i plotë dhe numri kryesor i regjistrimit shtetëror të personit juridik, nëse pronari i lokaleve në ndërtesën e apartamenteve është një person juridik, numri i lokaleve në ndërtesën e apartamenteve në pronësi të një personi fizik ose juridik), si dhe informacione në lidhje me madhësinë e aksioneve të tyre në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët të pronarëve të lokaleve në një apartament. ndërtesë. Pas marrjes nga organizata drejtuese, bordi i një shoqate të pronarëve të shtëpive, një kooperativë banimi ose ndërtimi banesash, një kooperativë tjetër e specializuar konsumatore, një apel me shkrim, duke përfshirë një ankim duke përdorur sistemin, pronarin ose personin tjetër të specifikuar në këtë nen, me iniciativën e të cilit një mbledhje e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një pallat apartamentesh, për sigurimin e një regjistri të pronarëve të lokaleve në një pallat apartamentesh, këta persona janë të detyruar që, brenda pesë ditëve nga data e marrjes së një kërkese të tillë, të japin pronari ose personi tjetër i përcaktuar në këtë nen me këtë regjistër. Pëlqimi i pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për transferimin e të dhënave personale të përfshira në regjistrin e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, kur ky regjistër sigurohet në mënyrën e përcaktuar në këtë pjesë, për të mbledhur dhe organizuar një mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, nuk kërkohet.

4. Pronari, personi tjetër i përcaktuar në këtë Kod, me iniciativën e të cilit thirret mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një pallat banimi, janë të detyruar të informojnë pronarët e lokaleve në këtë shtëpi për një mbledhje të tillë jo më vonë se dhjetë ditë përpara. datën e mbajtjes së tij. Brenda afatit të caktuar, çdo pronari i lokaleve në këtë shtëpi duhet t'i dërgohet me postë rekomande një njoftim për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, përveç nëse një vendim i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në këtë shtëpi parashikon për një mënyrë tjetër për të dërguar këtë mesazh me shkrim, ose për t'i dorëzuar secilit pronar të lokalit.në këtë shtëpi kundrejt nënshkrimit ose të vendosur në ambientet e kësaj shtëpie, të përcaktuar me vendim të tillë dhe në dispozicion të të gjithë pronarëve të lokaleve në këtë shtëpi.

5. Njoftimi për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi duhet të përmbajë:

1) informacione për personin me iniciativën e të cilit thirret kjo mbledhje;

2) formën e mbajtjes së kësaj mbledhjeje (votim personal, në mungesë ose personalisht);

3) datën, vendin, orën e kësaj mbledhjeje ose, në rastin e mbajtjes së kësaj mbledhjeje në formën e votimit në mungesë, afatin për pranimin e vendimeve të pronarëve për çështjet e hedhura në votim, si dhe vendin ose adresën ku kjo vendimet duhet të dorëzohen;

4) rendin e ditës të kësaj mbledhjeje;

5) procedurën për t'u njohur me informacionin dhe (ose) materialet që do të paraqiten në këtë takim, si dhe vendin ose adresën ku mund të gjenden.

6. Pronarët që kanë të paktën dhjetë për qind të votave të numrit të përgjithshëm të votave të pronarëve të lokaleve në një pallat kanë të drejtë të aplikojnë me shkrim pranë organizatës administruese ose bordit të shoqatës së pronarëve të banesave, banesave ose banesave. kooperativë ndërtimi, kooperativë të tjera të specializuara konsumatore për të organizuar një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat. Kërkesa për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi duhet të formulojë çështjet që do të përfshihen në rendin e ditës të mbledhjes. Me kërkesë të pronarëve, organizata administruese, bordi i shoqatës së pronarëve të shtëpive, kooperativa banesash ose ndërtimi banesash, ose kooperativa të tjera të specializuara të konsumatorit janë të detyruar të kryejnë aktivitetet e nevojshme për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh brenda dyzet e pesë ditëve nga data e marrjes së kërkesës, por jo më vonë se dhjetë ditë para datës së mbledhjes së përgjithshme, njoftoni secilin pronar të lokaleve në këtë shtëpi për mbajtjen e kësaj mbledhjeje të përgjithshme në kushtet e përcaktuara. mënyrë, si dhe të hartojë dokumentet e nevojshme bazuar në rezultatet e kësaj mbledhjeje të përgjithshme dhe të sigurojë që ato të vihen në vëmendje të pronarëve të lokaleve në këtë shtëpi në mënyrën e përcaktuar, të instaluar.

7. Mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh mund të thirret me iniciativën e organizatës administruese që administron këtë ndërtesë apartamentesh sipas një marrëveshjeje administrimi. Në të njëjtën kohë, në axhendën e një mbledhjeje të tillë mund të përfshihen çështje të referuara nga ky Kod në kompetencë të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi.

Komenti i Artit. 45 Kompleksi Rezidencial i Federatës Ruse

1. Në një mbledhje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, secili pronar i tillë - pronar i një pjese të pronës së përbashkët në këtë shtëpi mund të shprehë vullnetin e tij për të gjitha çështjet që lidhen me menaxhimin e kësaj shtëpie, përfshirë procedurën e përdorimit. , brenda kufijve të caktuar të disponimit dhe mirëmbajtjes së pronës së përbashkët në shtëpi, dhe në këtë mënyrë të ushtrojë të drejtën e tij për të marrë pjesë në administrimin e ndërtesës së banesës.

2. Pronarëve të ambienteve në një pallat apartamentesh u kërkohet të mbajnë mbledhjen e tyre të përgjithshme (mbledhjen e përgjithshme vjetore) çdo vit. Në të njëjtën kohë, RF LC nuk përcakton afatet kohore (afatet), procedurën për mbajtjen e një takimi të tillë, si dhe cilat çështje duhet të zgjidhen në të, d.m.th. duhet të përfshihen në rendin e ditës së mbledhjes.

Sipas pjesës 1 të nenit 45 të komentuar të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, pronarët duhet të zgjidhin në mënyrë të pavarur këto çështje në mbledhjen e tyre të përgjithshme. Në të njëjtën kohë, lind pyetja për kufijtë e lirisë së pronarëve kur vendoset procedura për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme vjetore, në veçanti: a kanë pronarët të drejtë të ndryshojnë procedurën për marrjen e vendimeve, kërkesat e kuorumit, ekzekutimin e detyrueshëm të procesverbalit; etj?

Në këtë rast, është e nevojshme të merret parasysh se ligjvënësi, duke i dhënë titullin artikullit të komentuar "Procedura për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh", duke përshkruar kështu gamën e marrëdhënieve në lidhje me këtë çështje. , disa prej të cilave u bënë objekt i rregullimit të artikullit të komentuar - këto janë marrëdhënie që lindin në lidhje me përcaktimin e pranisë së një kuorumi të mbledhjes dhe informimin e bashkëpronarëve për mbledhjen e propozuar. Prandaj, çështje të tjera që lidhen me procedurën e marrjes së vendimeve, votimit, mbajtjes së një mbledhjeje në formën e votimit në mungesë dhe të pasqyruara në - nuk përfshihen nga ligjvënësi në procedurën e mbajtjes së mbledhjeve të përgjithshme, dhe për rrjedhojë kërkesat e parashikuara në këto nene. zbatohen në mënyrë të barabartë për mbledhjet e përgjithshme vjetore dhe Kur vendoset procedura për mbajtjen e një mbledhjeje vjetore, bashkëpronarët nuk kanë të drejtë të kufizojnë zbatimin e këtyre kërkesave.

Ky përfundim konfirmohet edhe nga fakti se ligjvënësi në pjesën 1 të artikullit të komentuar nuk përfshin procedurën për njoftimin e vendimeve të marra nga mbledhja, e përcaktuar nga pjesa 3 e Artit. 46 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, për procedurën e mbajtjes së një takimi. Në veçanti, Pjesa 1 e artikullit të komentuar drejtpërsëdrejti thekson nevojën për të vendosur, së bashku me procedurën për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme vjetore të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, një procedurë për njoftimin e vendimeve të marra nga një mbledhje e tillë. Në të njëjtën kohë, duhet të theksohet se duke marrë parasysh interpretimin fjalë për fjalë të pjesës 3 të artikullit të komentuar (kjo pjesë parashikon drejtpërdrejt detyrimin për të mbajtur një mbledhje të përgjithshme të përsëritur të pronarëve në mungesë të kuorumit të vendosur nga kjo pjesë për mbajtjen e mbledhjes së përgjithshme vjetore), pronarët, kur vendosin procedurën për mbajtjen e mbledhjes së përgjithshme vjetore, nuk kanë të drejtë të ndryshojnë kushtet e përcaktuara në pjesën e specifikuar në lidhje me kompetencën e një mbledhjeje të tillë (kuorum).

Prandaj, pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, si pjesë e përcaktimit të procedurës për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme vjetore, mund të përcaktojnë datën, kohën dhe vendin specifik të mbajtjes vjetore të një mbledhjeje të tillë ose periudhën kohore brenda së cilës kjo mbledhje duhet të të mbahet, një listë e përhershme e çështjeve të përfshira çdo vit në axhendën e takimit, procedura e dërgimit të mesazheve për mbajtjen e saj, duke përfshirë procedurën për t'u njohur me informacionin dhe (ose) materialet që do të paraqiten në këtë takim, duke përfshirë adresën ose vendin ku janë vendosur dhe ku mund të shihen, formën e mbajtjes së kësaj mbledhjeje, personat përgjegjës për zhvillimin e saj, procedurën e njoftimit të vendimeve të marra nga mbledhja dhe çështje të tjera që lidhen me mbajtjen e mbledhjes së përgjithshme vjetore, me me përjashtim të atyre që duhet të zgjidhen brenda kuadrit të kërkesave të përcaktuara në Art. Art. 46 - 48 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, si dhe kërkesat e kuorumit të parashikuara në Pjesën 3 të Artit. 45 të Kodit.

3. Detyrimi për të mbajtur një mbledhje të përgjithshme vjetore të pronarëve të ambienteve në një pallat banimi është kryesisht për faktin se ekziston një gamë mjaft e madhe çështjesh që kërkojnë vëmendjen vjetore të pronarëve të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh. Këto janë çështje që lidhen me mirëmbajtjen e infrastrukturës së një pallati dhe vetë shtëpisë në gjendjen e duhur, pasi kjo pronë është e ekspozuar ndaj faktorëve të jashtëm me kalimin e kohës, gjë që çon në shkatërrimin e saj gradual dhe për këtë arsye sigurisht që ka nevojë për kujdes dhe vëmendje të vazhdueshme ( monitorimi i gjendjes së tij). Duhet të theksohet se Kodi i Strehimit i Federatës Ruse nuk parashikon pasojat e mospërputhjes nga pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh me kërkesën për të mbajtur një mbledhje të përgjithshme vjetore.

4. Pronarët e ambienteve në një ndërtesë apartamentesh, sipas nevojës, mund të mbajnë edhe mbledhje të përgjithshme të jashtëzakonshme, të cilat thirren me iniciativën e secilit prej pronarëve dhe mbahen në mënyrën e përcaktuar me Kodin e Strehimit të Federatës Ruse. Në të njëjtën kohë, është mjaft e qartë se deri në përcaktimin e afateve dhe procedurave për mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme vjetore, mbledhja e parë e përgjithshme do të jetë e jashtëzakonshme. Prandaj, çështjet që lidhen me mbajtjen e mbledhjes së parë të përgjithshme vjetore mund të përcaktohen në një mbledhje të përgjithshme të thirrur me iniciativën e ndonjë prej pronarëve të specifikuar dhe të mbajtur në mënyrën e përcaktuar me Kodin e Strehimit të Federatës Ruse për mbajtjen e mbledhjeve të përgjithshme.

Mundësia e mbajtjes së mbledhjeve të jashtëzakonshme parashikohet për ndërhyrje më fleksibël dhe të shpejtë nga pronarët në procesin e menaxhimit të një pallati. Duhet të theksohet se RF LC nuk përmend raste specifike kur duhet të thirret një mbledhje e përgjithshme e jashtëzakonshme. Në të njëjtën kohë, raste të tilla përfshijnë raste kur lindin rrethana në të cilat pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh janë të detyruar të marrin një vendim për likuidimin e shoqatës së pronarëve të shtëpive (shih).

Takimet e jashtëzakonshme mund të përshkruhen si "takime të jashtëzakonshme". Ky term përcakton me shumë saktësi statusin e një takimi të jashtëzakonshëm dhe rëndësinë e tij në jetën e një pallati. Si rregull, takimet e jashtëzakonshme janë të një natyre emergjente, pasi, për shembull, ato janë mjetet kryesore për sqarimin e marrëdhënieve, zgjidhjen e mosmarrëveshjeve midis pronarëve dhe organizatës administruese ose midis grupeve të veçanta të pronarëve.

5. E veçanta e thirrjes dhe mbajtjes së një mbledhjeje të jashtëzakonshme, në ndryshim nga mbledhja vjetore, është se, së pari, një mbledhje e jashtëzakonshme mund të thirret nga çdo pronar dhe, së dyti, procedura e zhvillimit të saj përcaktohet në mënyrë imperative nga Kodi i Banesave të Federata Ruse. Mbledhja vjetore, duke marrë parasysh specifikat e saj periodike, mund të mbahet pa u thirrur nga asnjë person: për shembull, procedura e përcaktuar me vendim të asamblesë së përgjithshme mund të parashikojë mbajtjen e mbledhjes vjetore çdo vit më 31 dhjetor të vitit të ardhshëm. Në këtë rast, mund të përcaktohet një procedurë e veçantë për mbajtjen e saj, duke përfshirë njoftimin e pronarëve për vendimet e marra, formimin e rendit të ditës për një mbledhje të tillë, vendndodhjen e mbledhjes etj. Pikërisht në mbledhjen e përgjithshme vjetore mund të marrin pjesë përfaqësues të organizatës administruese me të cilën pronarët kanë lidhur një marrëveshje, ose përfaqësues të shoqatës së pronarëve të shtëpive, kur mund të vlerësohen aktivitetet e tyre në menaxhimin e ndërtesës së apartamenteve, etj.

6. Pjesa 3 e nenit 45 të komentuar të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse përcakton një kërkesë të përgjithshme për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme vjetore dhe të jashtëzakonshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për sa i përket mbajtjes së kuorumit - numri minimal i kërkuar. të votave të pronarëve, në të cilat vendimet e marra në mbledhje konsiderohen kompetente.

Kërkesa për një kuorum të mbledhjes së përgjithshme të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse lidhet drejtpërdrejt me nevojën për praninë në të të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh që kanë më shumë se 50% të votave të numrit të përgjithshëm. të votave të këtyre pronarëve ose përfaqësuesve të tyre. Me fjalë të tjera, mbledhja e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh si organ drejtues i një ndërtese apartamentesh është i autorizuar të marrë vendime për çështjet e përfshira në rendin e ditës të një mbledhjeje të caktuar vetëm kur, në momentin e fillimit të saj, një numër i tillë të pronarëve janë mbledhur që siguron respektimin e kërkesës së kuorumit të specifikuar. Përndryshe, vendimet e asamblesë së përgjithshme nuk do të kenë fuqi ligjore (zbatohet parimi: "Nuk ka kuorum - nuk mund të merren vendime").

7. Numri i përgjithshëm i votave të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh që marrin pjesë në mbledhje përcaktohet në bazë të shumës së aksioneve të tyre në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në këtë ndërtesë, pasi në përputhje me Pjesën 3 të Artit . 48 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, numri i votave që ka secili pronar i lokaleve në një ndërtesë apartamentesh është në proporcion me pjesën e tij në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në këtë ndërtesë.

Nenet 37 dhe 40 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse përcaktojnë procedurën për përcaktimin e aksioneve në të drejtën e pronësisë së përbashkët të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.

8. Për të përcaktuar kompetencën e një takimi, fillimisht është e nevojshme të dihet sipërfaqja totale e të gjitha ambienteve të banimit që u përkasin pronarëve në një pallat banimi dhe ambienteve jorezidenciale që nuk janë pjesë e pronës së përbashkët në të. një ndërtesë. Mbledhjet mund të mbahen vetëm duke ditur këtë sipërfaqe totale, pasi, siç tregohet tashmë në shembujt e dhënë, kjo do të bëjë të mundur llogaritjen e numrit të votave që i përkasin secilit prej pronarëve pjesëmarrës në mbledhje dhe përcaktimin e pranisë së një kuorumi.
———————————
Shuma e votave që i përkasin pronarëve pjesëmarrës në mbledhje duhet të jetë më shumë se 50%, pasi vetëm në këtë rast mbledhja e përgjithshme e pronarëve do të konsiderohet e vlefshme.

Llogaritja e një sipërfaqeje të tillë totale për mbajtjen e mbledhjes së parë të përgjithshme mund të bëhet nga një grup iniciativë pronarësh, pasi kanë përpiluar më parë një listë të pronarëve të të gjitha ambienteve në shtëpi dhe të përmbledhura informacione për sipërfaqen e lokaleve. që u përkasin atyre. Në të njëjtën kohë, duket se të gjithë pronarët duhet të kenë një listë të tillë "në dorë" në çdo kohë, pasi mund të kërkohet jo vetëm për këtë qëllim, por edhe për të siguruar respektimin e kërkesës që përcakton detyrimin për të informuar pronarët për një takim (për shembull, nëse është e nevojshme, dërgoni një mesazh te pronari për këtë me postë rekomande), si dhe për të identifikuar personat që erdhën në mbledhje ose i paraqitën vendimet e tyre me shkrim për çështjet e përfshira në rendin e ditës të takimit.

Lista e pronarëve mund të përmbajë, për shembull, informacionin e mëposhtëm:

- numri i ambienteve në një ndërtesë apartamentesh;

- sipërfaqja e përgjithshme e ambienteve të tilla;

- përshkrimi i çdo dhome në një ndërtesë apartamentesh (rezidenciale ose jo-banesore, apartament ose dhomë, numri i banesës, etj.);

— mënyra e pronësisë së lokaleve (individuale, të përbashkëta ose të përbashkëta);

- mbiemri, emri, patronimi (emri) i pronarit të lokaleve ose një tregues se objekti i përket të drejtës së pronësisë së Federatës Ruse, një subjekti specifik të Federatës ose një entiteti specifik komunal, si dhe informacione në lidhje me dokument që konfirmon pronësinë e lokaleve të tilla;

- të dhënat e nevojshme për të identifikuar pronarin e lokaleve (për shembull, detajet e pasaportës së një qytetari, numri i certifikatës së regjistrimit shtetëror të një personi juridik, etj.);

- mbiemri, emri, patronimi (emri) i përfaqësuesit të pronarit të lokalit (nëse pronari ka emëruar në mënyrë të përhershme përfaqësuesin e tij ose ka përfaqësuesin e tij ligjor);

- të dhënat e nevojshme për të identifikuar një përfaqësues të tillë (për shembull, detajet e pasaportës së një qytetari, numri i një certifikate të regjistrimit shtetëror të një personi juridik, etj.), Si dhe informacione në lidhje me dokumentin mbi të cilin bazohen kompetencat e tij, termi të pushteteve të tilla;

- adresën postare të pronarit në të cilën duhet të dërgohen mesazhe për mbledhjet e përgjithshme (nëse asambleja e përgjithshme nuk vendos të postojë mesazhe të tilla në ambientet e shtëpisë).

9. Për mbledhjen e përgjithshme vjetore të komentuar nga neni 45 i Kodit të Strehimit, vendoset një kërkesë shtesë: nëse nuk ka kuorum gjatë një mbledhjeje të tillë, atëherë duhet të mbahet një mbledhje e përgjithshme vjetore e përsëritur e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh. . Megjithatë, RF LC nuk përcakton një kornizë kohore brenda së cilës duhet të thirret një mbledhje e përgjithshme vjetore e përsëritur. Në të njëjtën kohë, është mjaft e qartë se një mbledhje e tillë e përsëritur duhet të mbahet brenda një afati kohor që nuk lejon shkeljen e kërkesës së pjesës 1 të nenit të komentuar për vjetorin e mbajtjes së tij.

10. Nëse për shumicën e çështjeve që janë në kompetencën e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, Pjesa 1 e Artit. 46 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse parashikon miratimin e vendimeve me një shumicë të thjeshtë votash nga numri i përgjithshëm i votave që u përkasin pronarëve që marrin pjesë në mbledhje, atëherë vendimet e specifikuara në mund të miratohen vetëm me një shumicë të cilësuar të votat (të paktën 2/3) e numrit të përgjithshëm të votave të të gjithë pronarëve të lokaleve në një shtëpi banimi.

Kështu, në thelb, RF LC përcakton kuorumin e nevojshëm për të hapur një mbledhje dhe për ta njohur atë si kompetent, dhe kuorumin e nevojshëm për të marrë vendime për çështje të caktuara. Kjo do të thotë se, edhe nëse një mbledhje e caktuar është kompetente në bazë të Pjesës 3 të artikullit të komentuar, por në të marrin pjesë pronarë që zotërojnë më pak se 2/3 e votave të numrit të përgjithshëm të votave të të gjithë pronarëve, nuk ka kanë të drejtë të marrin vendime për çështje (edhe pse të përfshira në rendin e ditës së mbledhjes), të cilat kanë të bëjnë me rindërtimin e një ndërtese apartamentesh, ndërtimin e ndërtesave të jashtme dhe ndërtesave të tjera, strukturave, strukturave, riparimeve të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh , kufijtë e përdorimit të truallit në të cilin ndodhet pallati i banesës, duke përfshirë vendosjen e kufizimeve në përdorimin e tyre, si dhe me kalimin në përdorim të pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh.

11. Pronarët e ambienteve në një ndërtesë apartamentesh zotërojnë, përdorin dhe, brenda kufijve të përcaktuar, disponojnë pronën e përbashkët në një ndërtesë të tillë. Ata i ushtrojnë këto kompetenca, duke përfshirë edhe votën në mbledhjen e përgjithshme. Megjithatë, mungesa e informacionit nga ndonjë pronar për datën dhe vendin e një takimi të tillë në thelb e privon atë nga mundësia për të ushtruar këto kompetenca, d.m.th. çdo pronar i lokaleve në një ndërtesë apartamentesh ka të drejtën e informacionit në lidhje me menaxhimin e një ndërtese apartamentesh. Ky rregull lidhet në përgjithësi me të gjitha aktivitetet që lidhen me këtë menaxhim.

Kështu, e drejta e pronarit të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh për informacion në lidhje me zbatimin e të drejtave të tij për pronën e përbashkët në një ndërtesë të tillë mund të përkufizohet si e drejta e tij, në mënyrën dhe vëllimin e përcaktuar me ligj, për të kërkuar, marrë, transmetojnë, prodhojnë dhe shpërndajnë informacione për persona, objekte, fakte, ngjarje, fenomene dhe procese në menaxhimin e një ndërtese apartamentesh.

12. E drejta e pronarit të ambienteve në një pallat banimi për informacion merr një rëndësi të veçantë kur shërben si garanci për ushtrimin e drejtë të të drejtave të tij si pronar i pronës së përbashkët në këtë pallat. Në veçanti, një grup pronarësh të interesuar për të marrë një vendim të caktuar mund të dështojë qëllimisht të njoftojë në mënyrë adekuate pronarët e tjerë për mbledhjen e ardhshme dhe në këtë mënyrë të sigurojë që vendimi që ata dëshirojnë të miratohet. Rrjedhimisht, si rezultat i dhënies së parakohshme të informacionit pronarëve për datën, kohën dhe vendin e mbledhjes së përgjithshme, atyre mund t'u hiqet mundësia për të ushtruar kompetencat e tyre si pronarë duke marrë pjesë në vendimmarrje në një mbledhje të tillë. Në të njëjtën kohë, sipas një prej kushteve që pronari i lokaleve në një pallat banimi t'i drejtohet gjykatës me kërkesën për të shpallur të pavlefshëm vendimin e mbledhjes së përgjithshme të pronarëve, fakti që një vendim i tillë është marrë në kundërshtim me quhen kërkesat e Kodit të Strehimit të Federatës Ruse. Ky lloj shkeljeje mund të përfshijë njoftimin e parakohshëm të pronarëve për datën, orën dhe vendin e mbledhjes së përgjithshme, mosdhënien e mundësisë për t'u njohur me informacionin e nevojshëm për çështjet e përfshira në axhendën e mbledhjes, etj.

Kështu, pasja e informacionit të nevojshëm i lejon pronarit të një ambienti në një ndërtesë apartamentesh të ushtrojë në mënyrë më efektive të drejtat e tij në lidhje me menaxhimin e një ndërtese të tillë. Pa marrë informacion, ushtrimi i disa të drejtave të pronarit do të jetë shumë i vështirë ose thjesht i pamundur. Prandaj, neni 45 i komentuar i Kodit të Strehimit përcakton detyrimin për t'u dhënë pronarëve të ambienteve në një pallat apartamentesh informacion në lidhje me përgatitjen dhe zhvillimin e mbledhjeve të tyre të përgjithshme (vendos kërkesat për përmbajtjen dhe formën e njoftimit).

13. Sipas pjesës 4 të artikullit të komentuar, pronari, me iniciativën e të cilit thirret një mbledhje e përgjithshme e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh, është i detyruar të informojë pronarët e lokaleve në këtë ndërtesë për mbajtjen e një mbledhjeje të tillë nr. më vonë se 10 ditë përpara datës së mbajtjes së tij. Në të njëjtën kohë, brenda periudhës së caktuar, një mesazh për mbajtjen e një mbledhjeje të përgjithshme të pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh duhet t'i dërgohet çdo pronari të lokaleve në këtë ndërtesë me postë rekomande, përveç nëse vendimi i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve i lokalit nuk parashikon një mënyrë tjetër për dërgimin e një mesazhi të tillë me shkrim, ose dorëzimin e çdo pronari lokali kundrejt nënshkrimit, ose të vendosur në ambientet e kësaj shtëpie, të përcaktuar me një vendim të tillë dhe të aksesueshëm për të gjithë pronarët e lokalit.

Prandaj, si rregull i përgjithshëm, njoftimi i një mbledhjeje të përgjithshme mund të kryhet në disa mënyra:

1) duke dërguar një mesazh me postë të regjistruar;

2) duke i dërguar mesazh çdo pronari të objektit në objektin përkatës kundrejt nënshkrimit;

3) duke postuar një mesazh brenda.

Të dyja metodat e para dhe të dyta parashikojnë shpërndarjen e informacionit që siguron konfirmimin e marrjes së tij nga adresuesi.

Në veçanti, sipas nën. Klauzola "b" 12 e Rregullave për ofrimin e shërbimeve postare, miratuar me Dekret të Qeverisë së Federatës Ruse të 15 Prillit 2005 N 221, posta e regjistruar është një artikull poste e regjistruar, përfshirë në formën e një letre, të pranuar nga dërguesi me lëshimin e një faturë dhe i dorëzohet adresuesit (përfaqësuesi i tij ligjor) me faturën e tij. Në të njëjtën kohë, në përputhje me paragrafin e specifikuar, artikujt e regjistruar të postës mund të dërgohen me një listë të bashkëngjitjeve, me një njoftim për dorëzimin dhe para në dorëzim. Nëse adresuesi (përfaqësuesi i tij ligjor) nuk është i pranishëm në adresën e specifikuar në letër, lihet një njoftim në kutinë e postës që fton adresuesin të marrë postën në zyrën postare. Pas pesë ditësh, një njoftim dytësor i dërgohet adresuesit për nevojën për të marrë një letër të regjistruar. Nëse marrësi nuk paraqitet për artikullin postar brenda një muaji, një letër e tillë i kthehet dërguesit (klauzola 35 e këtyre Rregullave).
———————————
RF veriperëndimore. 2005. N 17. Art. 1556.

Është mjaft e qartë se jo vetëm në fazën e mbajtjes së mbledhjeve të para të përgjithshme, mund të shfaqen probleme në lidhje me mungesën e informacionit të nevojshëm për adresën (vendbanimin, vendndodhjen) e pronarëve të lokaleve, por edhe në të ardhmen. kur pronarët e tillë nuk mund të raportojnë një ndryshim në vendbanimin e tyre (sidomos pasi një detyrim i tillë nuk përcaktohet nga Kodi i Strehimit). Në të njëjtën kohë, RF LC nuk parashikon asnjë përjashtim në lidhje me dërgimin ose dërgimin e mesazheve, ndryshe nga, për shembull, legjislacioni procedural, i cili lejon zbatimin e parimit të fiksionit juridik. Thelbi i tij është që nëse një person pjesëmarrës në çështje nuk ka raportuar një ndryshim në adresën e tij, një thirrje ose njoftim tjetër gjyqësor dërgohet në vendbanimin ose vendndodhjen e fundit të këtij personi të njohur për gjykatën dhe konsiderohet i dorëzuar, të paktën ky person në këtë adresë nuk banonte më ose nuk ishte i pranishëm (neni 118 i K.Pr.Civile, neni 124 i K. Procedurës së Arbitrazhit).

Në të njëjtën kohë, tërhiqet vëmendja për faktin se Kodi i Strehimit i Federatës Ruse nuk e lidh drejtpërdrejt dërgimin e njoftimeve me vendbanimin ose vendndodhjen e pronarit të cilit i drejtohet një njoftim i tillë. Prandaj, pronarët e ambienteve në një ndërtesë apartamentesh kanë një shkallë të mjaftueshme lirie për të zgjidhur çështjen që lidhet me përcaktimin e adresave specifike në të cilat do të dërgohen mesazhe të tilla. Gjëja kryesore është që adresa në të cilën dërgohet njoftimi është rënë dakord më parë me pronarin përkatës (një adresë e tillë në shumicën e rasteve mund të jetë adresa e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh). Në këtë rast, për analogji, mund të zbatohet parimi i lartpërmendur i fiksionit juridik (mesazhi dërgohet në adresën e fundit të njohur dhe të rënë dakord me pronarin dhe konsiderohet i dorëzuar, edhe nëse ky person nuk jeton ose nuk ndodhet. në këtë adresë).